Ne vedd meg az eladó telket, amíg ezt a 7 pontot nem olvastad el!
15 Nov 2023
1 hozzászólás
Az eladó telek vásárlása komoly kockázatokat rejthet magában azok számára, akik nem jártasak a témában. Ebben a cikkben 7 pontban foglaljuk össze tudásunk legjavát, amelyeket az eladó telket keresőknek feltétlenül meg kell ismerniük.
1. Miért írtuk ezt a cikket az eladó telek vásárlása kapcsán?
Általánosságban igaz, hogy az ingatlanközvetítők érdeke, hogy eladják az eladó építési telket, hiszen ezért kapja jutalékát. Ezért, ha probléma van egy ingatlannal, akkor azt nem feltétlenül áll érdekükben ismertetni veled.
Sok esetben persze az ismert hibákat az ingatlanos ismerteti, azonban a részletesebb jogszabályokat és műszaki paramétereket, melyek befolyásolják az eladó telek beépíthetőségét, még ők maguk sem ismerik (és az eladó sem).
Sok esetben persze az ismert hibákat az ingatlanos ismerteti, azonban a részletesebb jogszabályokat és műszaki paramétereket, melyek befolyásolják az eladó telek beépíthetőségét, még ők maguk sem ismerik (és az eladó sem).
Az adott terület építéshatósága némi támaszt nyújthat, hiszen ismerik a helyi előírásokat, azonban ez még mindig nem teljeskörű tényfeltárás.
Márpedig egy több tízmilliós tranzakciónál minden esetben javasoljuk részletesen feltárni a háttérinformációkat.
Az általunk végzett vizsgálatok esetében minden szempontból tökéletes telket mindössze az esetek 4%-ban találtunk.
A telkek túlnyomó többségében valamilyen probléma felmerült, melyet lehetett orvosolni.
Azonban a legfontosabb, hogy az általunk vizsgált telkek 9%-a későbbi beépítésre teljes mértékben alkalmatlan volt! Sőt, ezek között volt olyan, melyet 220 millió forintért árultak!
Márpedig egy több tízmilliós tranzakciónál minden esetben javasoljuk részletesen feltárni a háttérinformációkat.
Az általunk végzett vizsgálatok esetében minden szempontból tökéletes telket mindössze az esetek 4%-ban találtunk.
A telkek túlnyomó többségében valamilyen probléma felmerült, melyet lehetett orvosolni.
Azonban a legfontosabb, hogy az általunk vizsgált telkek 9%-a későbbi beépítésre teljes mértékben alkalmatlan volt! Sőt, ezek között volt olyan, melyet 220 millió forintért árultak!
Erről ebben a cikkünkben olvashatsz bővebben:
Tehát az építéshatóság nem fog teljeskörű tényfeltárást készíteni, az eladó és az ingatlanos pedig nem érdekelt abban, hogy minden kis stikli napvilágra kerüljön.
Kérdezem én:
Ki képviseli az eladó érdekeit? Van egyáltalán olyan szolgáltató, aki ezekben tud segíteni az eladó telek vizsgálatában?
Mielőtt a választ megadjuk, ismerjük meg, hogy mi mindenre számíthatsz egy ilyen folyamat során!
2. Milyen műszaki problémák adódhatnak az eladó telek vásárlása során?
Évek óta foglalkozunk eladó telkek átvizsgálásával, így némi rálátásunk van arra, milyen problémák adódhatnak. Sajnos egy információs cikk keretein belül nem lehet az összes problémát felsorolni.
Még mi is mindig új problémákkal találkozunk. Azonban egy-egy aprónak tűnő hiba, vagy látszólag jelentéktelen bonyodalom akár az eladó telek vásárlása után, vagy az építkezés során is okozhat bonyodalmat.
A problémák igen változatosak, így ezek közül csak néhányat sorolunk fel ízelítőként:
-
Az eladó telek üres teleknek van feltüntetve, a valóságban pedig már megépült épület nincsen rajta a térképen.
-
A telken lévő épület szabálytalan.
-
Telekhatárrendezésre kötelezett a telek, ami egy plusz eljárást jelent.
-
Közműcsatlakozási hiányok és problémák állnak fenn.
-
A telek nem építési telek.
-
Építési tilalom van az adott területre vonatkozóan, így a közeljövőben beépítése nem lehetséges.
-
A vevő általi elképzeléseket, az igényeknek megfelelő épületet nem lehet az eladó telken elhelyezni.
-
Lápos, mocsaras, feltöltött területen helyezkedik el, mely extra alapozási költségeket okozhat.
-
Valamilyen védelmi zónába esik, mely később bonyodalmat okozhat az építkezés során (pl. régészeti terület).
-
A szomszéd szabálytalanul építkezett.
- Korábban rajta lévő épületet elbontották, de az alapozás a földben maradt
-
És a lista szinte végtelen...
Ha szeretnél információt arról, hogy miket kell mindenképpen megvizsgálni egy eladó telekkel kapcsolatban, ingyenesen le tudod tölteni ezt a listát:
3. Sürget az ingatlanügynök, hogy más is jelentkezett az eladó telekre! Aludj rá egyet!
A rövid határidő szabása egy ismert és gyakran alkalmazott értékesítési technika, amely az elsők között van, amit megtanul az ember, ha értékesítőnek áll.
Azonban egy telek részletes átvizsgálása és megismerése akár hetekig is tarthat. Így nagyon fontos megérteni az eladóval, hogy a szándékaid komolyak, de nem akarsz azonnal dönteni.
Így ki tudod vonni magad a hirtelen feltüzelt lelki állapotból és van időd nyugodtan átgondolni az ügyletet.
Azonban egy telek részletes átvizsgálása és megismerése akár hetekig is tarthat. Így nagyon fontos megérteni az eladóval, hogy a szándékaid komolyak, de nem akarsz azonnal dönteni.
Így ki tudod vonni magad a hirtelen feltüzelt lelki állapotból és van időd nyugodtan átgondolni az ügyletet.
Minden esetben javasoljuk, hogy az adás-vételben nem érdekelt felet vonj be, aki kívülről látja és reálisan tudja értékelni a helyzetet és a telket. Nagyon könnyű egy területbe beleszeretni. Márpedig, ha elképzelted álmaid otthonát az eladó telken, akkor nem könnyű elengedni, ha problémás
.
.
Ha valóban azonnal meg kell állapodni, akkor van lehetőség persze foglalózni, azonban ide is vonatkoznak speciális lehetőségek, melyek biztosítanak téged abban, hogy ha nem beépíthető a telek, vagy valamilyen probléma van, akkor később is vissza tudj lépni az ügylettől, és még a foglalódat se veszítsd el. Amikor egy ilyen megállapodásba nem megy bele az eladó, akkor lehet már sejteni, hogy vaj van a füle mögött.
4. Ismerd meg az eladó telek jogi hátterét!
Nagyon fontos, hogy amiket fent felsoroltunk, azok műszaki jellegű problémák. Ezen kívül fontos és javasolt letölteni az eladó telek tulajdoni lapját is a földhivatal oldaláról. Ebből számos információ kiderül (pl: művelési ág alól kivont-e a telek. Ha nem, akkor valószínű, hogy lakóépületet nem építhetsz. Megtudod, hány tulajdonosa van, kinek van rá haszonélvezeti joga, van-e közmű szolgalmi joga valamelyik szolgáltatónak, terhelt-e az ingatlan, stb.)
Ezt a dokumentumot a földhivatali oldalról magadnak is le tudod kérni, azonban annak értelmezéséhez mindenképpen javasoljuk ügyvéd bevonását.
Ezt a dokumentumot a földhivatali oldalról magadnak is le tudod kérni, azonban annak értelmezéséhez mindenképpen javasoljuk ügyvéd bevonását.
5. Ellenőrizd az akadályozó tényezőket, értelmezd az építési szabályzatot
Vagy ahogyan mi mondjuk: végezz beépíthetőség vizsgálatot.
Ehhez szükséges lesz letölteni az építési szabályzatot, és megismerni annak jelöléseit, valamint megnézni, mik vonatkoznak konkrétan az érintett telekre.
Ehhez szükséges lesz letölteni az építési szabályzatot, és megismerni annak jelöléseit, valamint megnézni, mik vonatkoznak konkrétan az érintett telekre.
Ennek letöltése és értelmezése nem ördögtől való feladat. Ehhez itt találsz egy segédletet:
Értelmezni és a rejtett problémákat feltárni már kicsit problémásabb. Ha nincsen ilyenben tapasztalatod, akkor fordulhatsz az építéshatósághoz, hogy segítsen (bár nekik hivatalból ez nem kötelességük, sőt van, ahol ezt egyenesen tiltják is), vagy tudunk segíteni egy konzultáció keretén belül mi is a szabályzatot.
Fontos azonban tudni, hogy a helyi építési szabályzat és az egyéb helyi szabályzatok megismerése még nem záloga annak, hogy a telekkel minden rendben van.
6. Kérj szakértői segítséget az eladó telek átvizsgálásához
Azon szakemberek, akik segíthetnek neked feltárni minden tényezőjét egy adott teleknek, a következők:
Földmérő vagy Geodéta
A kettő ugyanaz, csak más szóval. Ők a telek jogi határait ellenőrzik, hogy valóban ott van-e a telekhatár, ahol a kerítés áll. Méréseik során számos problémára deríthetnek fényt, például arra, hogy a szomszéd épülete "véletlenül" a szóban forgó eladó telekre került-e.
Geotechnikai Jelentés Készítése
Ez azért fontos, hogy megismerd az eladó telek földfelszín alatti tulajdonságait. Ezáltal biztos lehetsz abban, hogy a föld alatt is minden rendben van, így kizárható egy esetleges költséges alapozási mód, ami akár 15-20 millió forint extra költséget jelenthet egy családi ház esetén.
Ezenkívül feltárható egy esetleges környezeti szennyezés, melynek mentesítése néhány millió forinttól kezdődően akár csillagászati összegekre is rúghat.
Ezenkívül feltárható egy esetleges környezeti szennyezés, melynek mentesítése néhány millió forinttól kezdődően akár csillagászati összegekre is rúghat.
A témával kapcsolatos partnerünk írását itt olvashatod:
Építészeti Konzultáció
Az építész segít megérteni, hogy pontosan mit is építhetsz, ha megvásárolod az eladó telket. Így biztos lehetsz benne, hogy terveid valóban megvalósíthatóak, és nem költesz feleslegesen több tízmillió forintot.
Értékbecslő
Fontos, hogy tájékozódj az ingatlan eladási áráról, ezért javasoljuk, hogy készíttess értékbecslést. Az értékbecslők többnyire a piaci folyamatokat veszik alapul az eladó telek értékének meghatározásában. Azonban azt, hogy milyen műszaki vagy jogi problémák vannak a területtel, sajnos ők sem tudják minden esetben figyelembe venni.
További fontos szempontokról részletesebben itt tájékozódhatsz:
7. Van olyan szolgáltatás, ami mindezt összefogja és átfogó információt nyújt az eladó telek tulajdonságaival kapcsolatban?
Építészmérnökként és generálkivitelezőként nap mint nap tapasztaljuk, milyen problémákat okozhat, ha egy projekt előkészítésére (telekvásárlás és tervezés) nem fordítunk elegendő erőforrást (pénzt és időt).
Komplex telekvizsgálati szolgáltatásainkat éppen ezért hoztuk létre. A napi munkánkat is hátráltatja, ha menet közben kezdenek előkerülni a problémák.
Ezen az oldalon megismerheted a telek beépíthetőségi vizsgálatait, ahol egy kézben teljeskörűen körbejárjuk az eladó telek tulajdonságait, feltárjuk paramétereit, megkeressük a korlátozó problémákat, és ha létezik megoldás, akkor ismertetjük a lehetőségeket. Ezen felül tájékoztatunk egy általad elképzelt projekt átfutási idejéről és anyagi vonzatairól is, hogy felkészülten tudj belevágni a telekvásárlásba és építkezésbe!
Reméljük ezen információkkal tudtunk segíteni és rá tudtunk világítani, hogy egy eladó telek megvásárlása azért nem pusztán egy gyors ingatlanügyleti tranzakció.
Ha szeretnél tudatosan eladó telket vásárolni kövess minket Facebbok oldalunkon, vagy iratkozz fel hírlevelünkre
Ha szeretnél tudatosan eladó telket vásárolni kövess minket Facebbok oldalunkon, vagy iratkozz fel hírlevelünkre
Címke:
1 hozzászólás