Eladó Telek Pest Megyében: Egy Valós Telekvizsgálati Esettanulmány
15 Aug 2023
0 hozzászólás
Az eladó telkek Pest megyében nagy érdeklődésnek örvendenek, főként az agglomeráció területén. Mivel ezt a cikket olvasod, feltételezem Te is telek keresésben vagy.
Nos, most egy izgalmas esettanulmányon keresztül bepillantást nyerhetsz mi mindenre is kell figyelni. Bemutatok neked egy konkrét eladó telket pest megyében, ami talán elsőre álomszerűnek tűnik, de mint mindenben, itt is vannak buktatók. A települést szándékosan nem tűntettük fel, mert nem célunk a hitelrontás, csupán bemutatni, mi minden vár rád.
Kezdjük az alapokkal! A telek Pest megyében található, gyönyörű Duna-parti környezetben. Jelenleg a földhivatali adatok szerint "Gyümölcsös és gazdasági épület" kategóriába tartozik.
Most jöjjön a pénz kérdése, ami sokak számára az egyik legfontosabb tényező. A telek hirdetési ára 38 millió forint. Ugye elsőre soknak tűnik? De értékbecslés alapján az eladó telek valójában csak 24 millió forintot ér. De miért is van ez így? Ebben a cikkben pont ezt szeretnénk kideríteni!
Nos, most egy izgalmas esettanulmányon keresztül bepillantást nyerhetsz mi mindenre is kell figyelni. Bemutatok neked egy konkrét eladó telket pest megyében, ami talán elsőre álomszerűnek tűnik, de mint mindenben, itt is vannak buktatók. A települést szándékosan nem tűntettük fel, mert nem célunk a hitelrontás, csupán bemutatni, mi minden vár rád.
Kezdjük az alapokkal! A telek Pest megyében található, gyönyörű Duna-parti környezetben. Jelenleg a földhivatali adatok szerint "Gyümölcsös és gazdasági épület" kategóriába tartozik.
Most jöjjön a pénz kérdése, ami sokak számára az egyik legfontosabb tényező. A telek hirdetési ára 38 millió forint. Ugye elsőre soknak tűnik? De értékbecslés alapján az eladó telek valójában csak 24 millió forintot ér. De miért is van ez így? Ebben a cikkben pont ezt szeretnénk kideríteni!
Az esettanulmányunk célja, hogy bemutassuk neked a telekvásárlás nehézségeit egy valós példán keresztül. Így ha te is gondolkodsz egy telek vásárlásán, akkor jobban felkészülhetsz a kihívásokra.
Az Eladó Telek Jelenlegi Állapota
Most pedig nézzük meg közelebbről, hogy milyen is ez a telek, amiről beszélünk!
1. Földhivatali adatok:
A telek a földhivatali nyilvántartásban "Gyümölcsös és gazdasági épület" kategóriába tartozik. De mit is jelent ez pontosan? Ez annyit jelent, hogy a telek jelenleg úgynevezett művelési ág alá van vonva. Ezen területekre külön szabályok vonatkoznak. Általában ilyen vagy ehhez hasonló kategóriába tartoznak a zártkerti telkek is.
Ettől mindenki megijed, azonban ebből az információból nem szabad messze menő következtetéseket levonni. Nézzük tovább.
2. Meglévő épületek:
A telken jelenleg két épület található.
Az egyik egy üdülőház, ami tökéletes lehet egy hétvégi kikapcsolódáshoz vagy akár egy nyaraláshoz is (erősen felújítandó, vagy bontandó egyébként).
A másik pedig egy garázs, ahol az autódat vagy más nagyobb tárgyaidat tárolhatod. Ezek az épületek már adnak egy alapot, ha arra gondolsz, hogy itt építkeznél, bővítenél vagy csak berendeznéd a saját kis paradicsomodat.
Az egyik egy üdülőház, ami tökéletes lehet egy hétvégi kikapcsolódáshoz vagy akár egy nyaraláshoz is (erősen felújítandó, vagy bontandó egyébként).
A másik pedig egy garázs, ahol az autódat vagy más nagyobb tárgyaidat tárolhatod. Ezek az épületek már adnak egy alapot, ha arra gondolsz, hogy itt építkeznél, bővítenél vagy csak berendeznéd a saját kis paradicsomodat.
3. Övezeti besorolás:
Most jöjjön egy kicsit bonyolultabb rész, de próbálom egyszerűen elmagyarázni! Az övezeti besorolás azt mutatja meg, hogy milyen célra használható egy telek egy adott területen.
A telkünk a "Hétvégi házas " övezetbe tartozik. Ez azt jelenti, hogy a telek főként pihenésre, kikapcsolódásra alkalmas, és nem arra, hogy állandó lakóhelyként használd. Tehát ha egy nyugodt, természet közeli helyet keresel, ahol a hétvégéidet töltheted, akkor ez a telek tökéletes lehet számodra!
A telkünk a "Hétvégi házas " övezetbe tartozik. Ez azt jelenti, hogy a telek főként pihenésre, kikapcsolódásra alkalmas, és nem arra, hogy állandó lakóhelyként használd. Tehát ha egy nyugodt, természet közeli helyet keresel, ahol a hétvégéidet töltheted, akkor ez a telek tökéletes lehet számodra!
Velejárója az övezetnek, hogy általában hivatalosan lakás célú épület nem építhető rá, így CSOK és 5% ÁFA kedvezmény sem igényelhető rá!
Ezek alapján már néhány alap következtetést levonhatunk:
Ezek alapján már néhány alap következtetést levonhatunk:
Felmerült Nehézségek
Mint minden ingatlanvásárlásnál, itt is vannak kihívások és nehézségek, amelyekkel szembe kell nézni. Nézzük meg, milyen problémákat találtunk ezen a telken!
1. Telek rendezése:
Talán hallottad már a "szabályozási vonal" kifejezést. De mi is ez pontosan? Képzeld el, hogy egy láthatatlan vonal húzódik a telken, ami azt mutatja meg, mit képzelt el az önkormányzat a jövőben az eladó telek határvonalaival kapcsolatban.
Ebben az esetben a szabályozási vonal azt jelenti, hogy az önkormányzat tervezi az út szélességének módosítását.
Ez azt is jelentheti, hogy a telek egy részét el kellene adnod az önkormányzatnak vagy hogy az épületeidet át kell helyezned (Pl. Biatorbágyon már rendeletbe is foglalták, hogy ezt térítésmentesen kell leadni).
Ezért nagyon fontos, hogy tisztában legyél ezzel, mielőtt bármilyen építkezésbe kezdenél! Ez egy további eljárást és költséget von maga után, ráadásul a beépíthető terület is csorbul. Jelen esetben kb 1,5m-t veszít az adott telek...
2. Építési tevékenység:
Tehát, a telekhatárokat rendbe kell tenni építkezés előtt/közben. Építkezni csak akkor fogsz tudni, ha ezt a telekhatár rendezést elvégzed és a telek megfelel a "szabályozási tervben" szereplőknek.
De mi is ez a terv? Egyszerűen fogalmazva, ez egy dokumentum, ami meghatározza, hogy milyen épületeket és hogyan építhetsz a telken, hogyan lesznek a jövőben alakítva az utak és közterületek. Ha nem érted, akkor itt találsz egy segédletet, ami bemutatja hogyan töltsd le ezt, és hogyan értelmezd.
3. A garázs problémája:
A garázs jelenleg nem a legjobb helyen áll. A szabályozási vonal miatt egy része az új út területére esik, ami azt jelenti, hogy el kell bontani vagy át kell helyezni ahhoz, hogy az új telekhatárt hivatalosan kialakítsd. E nélkül ugye nem fogsz tudni építkezni.
Ráadásul a garázs jelenlegi helyzete nem felel meg az előírásoknak, tehát még ha az út nem is érintené, akkor is gondot okozna, ha bővíteni szeretnéd. Ezért ha a garázzsal tervezel valamit, komoly tervezésre és munkára lesz szükség!
A Telek Jövőbeli Lehetőségei
Most, hogy már tisztában vagyunk a telek jelenlegi állapotával és a felmerült nehézségekkel, nézzük meg, milyen lehetőségek állnak előtted a jövőben!
1. Bővítési lehetőségek:
A bővítési lehetőségek nem végtelenek. A beépítési paraméterek, mint például mennyi területet foglalhat el az épület a telken vagy milyen magas lehet, korlátozhatják a terveidet.
Ezen kívül a településképi előírások is fontosak. Ezek azt mondják meg, hogy az épület hogyan illeszkedjen a környezetébe, hogy a település egységes képet mutasson.
Tehát mielőtt nagyszabású tervekbe kezdenél, érdemes ezeket az előírásokat alaposan tanulmányozni!
Jelen esetben a további bővítést az előírások mértékéig nem akadályozza semmi (presze amennyiben a telekhatár rendezése megtörtént)
2. A garázs helyzete:
Ahogy korábban említettem, a garázs jelenlegi helyzete nem ideális. Az önkormányzati információk és a szabályozási előírások alapján a garázs elbontásra javasolt. Viszont jelen övezet előírta, hogy egy telken egy épület lehet csak.
Így ha elbontod a garázst, már nem építheted vissza. Ez bizony komoly érvágás, ha terveznél egy ilyen épülettel.
3. Közművesítési lehetőségek és kihívások:
A közművesítés olyan, mint az épületek "élelmiszere". Víz, villany, gáz - ezek nélkül egy ház nem működhet rendesen. A teleknek meg kell felelnie bizonyos közművesítés előírásainak. Jelen esetben a legnagyobb gond a vízzel van, mert az több mint 800 méterre helyezkedik el. Ha ezt önköltségen akarod megoldani, akkor az kb 14 millió forintra rúg. Ezt is számold hozzá a vételárhoz.
Persze jön az ötlet, hogy fúrjunk kutat. Azonban számos helyen ez nem lehetséges. Pl itt sem. A helyi előírás előírja, hogy hálózatra kell kötni a telket.
A Település Jövője és a Telek
A telek vásárlásakor nem csak a jelenlegi állapotára kell figyelnünk, hanem arra is, hogy milyen változások várhatók a jövőben a környezetében. Nézzük meg, milyen tervek vannak a településsel és hogyan érintik ezek a telket!
1. Településfejlesztési koncepció és településrendezési eszközök felülvizsgálata:
Ez a két fogalom talán kicsit bonyolultnak tűnik, de próbáljuk meg egyszerűen megérteni őket! A településfejlesztési koncepció egy nagy terv, ami azt mutatja meg, hogy milyen irányba szeretne fejlődni a település.
A településrendezési eszközök pedig azok az "eszközök", amelyek segítenek ezt a tervet megvalósítani. Ez lényegében a "Szabályozási Terv" amiről már beszéltünk.
Jelenleg ezeket a terveket itt felülvizsgálják, ami azt jelenti, hogy változások várhatók. Lehet, hogy új parkokat, utakat vagy középületeket terveznek, ami befolyásolhatja a telek értékét és a környezetét.
2. Változatási tilalom és annak hatása a telekre:
A változatási tilalom egy olyan időszak, amikor bizonyos területeken nem lehet építkezni vagy változtatni az ingatlanokon. Ez általában akkor van, amikor a település új terveket készít vagy a jelenlegi terveket módosítja, mit itt is.
A jó hír az, hogy az önkormányzattól kapott információk szerint a vizsgált telket ez a tilalom nem érinti. Ez azt jelenti, hogy ha a teleket megvásárolod, nem kell aggódnod, hogy nem tudsz rajta változtatni ebben az időszakban.
A település jövője és a telek sorsa szorosan összefüggnek. Ha jól tájékozódsz és előre tervezel, akkor a változásokat a javadra fordíthatod.
ÖSSZEGZÉS
Ahogy ezen az esettanulmányon keresztül láthattad, egy eladó telek vásárlása nem csak egy egyszerű tranzakció. Egy telek ellenőrzése több mint kiolvasni néhány adatot az Építési Szabályzatból.
Sok tényezőt és részletet kell figyelembe venni és szakmai valamint jogi oldalról is együttesen elemezni.
Legyen szó a telek jelenlegi állapotáról, a jövőbeli lehetőségekről vagy a település terveiről, mind hatással van a döntésedre.
A bemutatott eladó pest megyei telek rengeteg lehetőséget rejt, de ugyanakkor számos kihívással is szembe kell nézni. A szabályozási vonalak, a településfejlesztési tervek vagy a közművesítési kérdések mind olyan tényezők, amelyek befolyásolhatják a döntésedet.
Így már talán érthető miért ez a hatalmas különbség a meghirdetett ár és a becsült értéké között!
Ne feledd a meghirdetett ár az nem a valós telekérték!
De ne feledd, minden kihívás megoldható! A legfontosabb, hogy jól tájékozódj, kérj szakértői tanácsot és tervezz előre. Egy jól megválasztott telek nem csak egy befektetés, hanem egy otthon, egy menedék, ahol évekig, évtizedekig élvezheted a nyugalmat és a természet közelségét.
Remélem, ez az esettanulmány segített jobban megérteni a telekvásárlás folyamatát és a hozzá kapcsolódó kihívásokat. Ha bármilyen kérdésed van, vagy további információra van szükséged, ne habozz keresni minket!
Címke:
