Ugrás a tartalomhoz
Kosár
0 elem

Hírek

6 pontban a telekvásárlás menete, avagy hogyan vegyünk eladó telket 2024-ben

Tibor Varhelyi 22 Jun 2024 0 hozzászólás
6 pontban a telekvásárlás menete, avagy hogyan vegyünk eladó telket 2024-ben
A telekvásárlás mindig izgalmas, de sok kockázattal járó folyamat. Sokan vágyunk arra, hogy minden információt megszerezzünk a kiszemelt telekről, de érthető módon nem szeretnénk azonnal több százezer forintot költeni valamire, ami még nem is a miénk. Ebben a cikkben bemutatjuk, hogyan érdemes hozzáállni a telekvásárláshoz a fokozatosság elvét követve.


 Valós tapasztalataink a telekvásárlás során 

Egy XII. kerületi esetünk jól példázza, mennyire fontos az alapos vizsgálat. Egy 220 millió forintos telek építési engedély nélkül maradt, mivel rejtett hibákra derült fény. Ez az eset is mutatja, hogy érdemes előre gondolkodni és felmérni a kockázatokat.

elado-telek-budapest-220-millio

 Ahogyan a profik csinálják 

Egy nagy, országszerte ismert üzletlánc egyik üzletének tervezésére adtunk ajánlatot. Az érdekesség az volt, hogy az üzletlánc úgy vásárolta meg a kiszemelt telket befektetésre, hogy előtte készített egy építészeti koncepciótervet, egy talajmechanikai fúrást és egy geodéziai felmérést. Ezen dokumentumok birtokában tett ajánlatot a kiszemelt ingatlanra. Azaz alsó hangon elköltött 3 millió forintot azért, hogy ajánlatot tegyen.
Persze lehet mondani, hogy de én nem vagyok fejlesztő beruházó. Ez igaz, azonban azt érdemes szem előtt tartani, hogy ők nem is futnak bele olyan telkek megvásárlásába, mint az a XII. kerületi, amit fent belinkeltem.

 Első lépés: Határozd meg a céljaidat és a helyszínt 

Triviálisnak hangzik, de sokszor belefutunk, hogy nincsenek határozott elképzelések. Ha nincs elképzelés, nem lehet konkrét tanácsot adni. Elengedhetetlen, hogy világos elképzeléseid legyenek arról, mit szeretnél építeni, és hol. Ha konkrét tervvel érkezel, már félsiker. Készíts listát 5-10-20 szóba jöhető telekről, hogy legyen miből választani.



 Második lépés: Tájékozódás, kockázatszűrés 

A RapidScan szolgáltatásunk keretében pár tízezer forintért felderítjük azokat az azonnal látható KO kritériumokat, amelyek ellehetetleníthetik az építkezést. Vizsgáld meg a legesélyesebb 3-5 telket, hogy megalapozott döntést hozhass.


 A telekvásárlás harmadik lépése: Foglalózz! 

A telekvásárlás egyik legkritikusabb szakasza a foglalózás. Ez a lépés nem csak a telek megszerzésének biztosítása szempontjából fontos, hanem a kockázatok minimalizálása érdekében is kulcsfontosságú. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk, hogyan érdemes eljárni a foglalózás során.

  1. Vételi Szándéknyilatkozat és Foglaló

    Amikor vételi szándéknyilatkozatot kötsz, és lefoglalózod a telket, a legtöbb esetben az általános gyakorlat az, hogy az ingatlan megismert állapotában veszed meg, és ha visszalépsz, bukod a foglalót. Az eladó pedig visszalépés esetén a foglaló kétszeresét fizeti vissza. Ez az egyszerű megállapodás azonban számos rejtett buktatót rejthet magában.

  2. Rejtett Hibák és Jogi Korlátok

    Az egyik legnagyobb probléma, hogy mi számít rejtett hibának. Például egy olyan jogi előírás, amely korlátozza a telek beépíthetőségét, hivatalosan közzétett információ lehet, de vajon rejtett hibának számít-e? Ez jogi csatározásokhoz vezethet, amit érdemes megelőzni.

  3. Szerződéses Védelem

    Ezért a vételi szándéknyilatkozatban fontos nevesíteni a visszalépés feltételeit. Szükséges meghatározni, hogy milyen esetekben lehet visszalépni anélkül, hogy a foglalót elveszítenéd. Ilyen feltételek lehetnek például:
    • A telek nem felel meg a beépíthetőségi követelményeknek.
    • A telek környezetében olyan tényezők merülnek fel, amelyek ellehetetlenítik az építkezést.
    • Jogilag tisztázatlan vagy vitatott telekhatárok.

  4. Szükséges Vizsgálatok és Időkeret

    A szándéknyilatkozatban rögzíteni kell azt is, hogy a szükséges vizsgálatokat milyen időn belül végzed el. Ez lehetőséget ad arra, hogy alaposan megvizsgáld a telek adottságait, mielőtt végleges döntést hozol. Az alábbi vizsgálatokat érdemes elvégeztetni:
    • Talajmechanikai vizsgálat a föld alatti viszonyok feltárására.
    • Geodéziai felmérés a telekhatárok pontos meghatározására.
    • Jogi és építési szabályozások ellenőrzése.

  5. Foglalózási Szerződés Sablonja

    Amennyiben szakértői segítséget veszel igénybe tőlünk, az ügyvédünk által kidolgozott dokumentumsablon biztosítja, hogy minden szükséges jogi elem rögzítve legyen a foglalózási szerződésben. Ez a sablon tartalmazza a visszalépési feltételeket, a vizsgálatok elvégzésének időkeretét, és minden egyéb fontos részletet, amely megvéd téged a későbbi problémáktól.

  6. Költségvetés és Pénzügyi Tervezés

A foglalózás során felmerülő költségek is fontos szempontot jelentenek. Bár a vizsgálatok és jogi szolgáltatások költségei elsőre magasnak tűnhetnek, hosszú távon ezek jelentős megtakarításokat eredményezhetnek. Egy jól megfogalmazott szerződés és alapos vizsgálatok révén elkerülheted a későbbi pótmunka és jogi viták költségeit.


 A negyedik lépés: Vizsgálatok 

A foglalózás után már nyugodtabban költhetsz a telekre. A szükséges vizsgálatok során számos tényezőt ellenőrzünk, többek között:
  • Országos és helyi rendeleti előírások ellenőrzése: További mélyreható vizsgálatok a telek jogi státuszának feltárására.
  • Közúttal és közművekkel kapcsolatos ellenőrzések: Részletes vizsgálatok a közműhálózat állapotáról és a közúti hozzáférésről.
  • Régészeti és műemlékvédelmi szempontok: Alaposabb vizsgálat a telek használatát befolyásoló kulturális tényezőkről.
  • Telek beépíthetőségének részletes vizsgálata: A telek beépíthetőségének részletes elemzése, beleértve a szomszédos telkek hatásainak kiértékelését.
  • Projekt költségbecslése: A teljes építkezés költségeinek becslése, beleértve a tervezést, kivitelezést, közműfejlesztést, bontási munkákat, kerítésépítést stb.


 Kiegészítő Vizsgálatok 

Ezek ugyan nem kötelező vizsgálatok, azonban nem kidobott pénz, mert komoly hibákat tárhatnak fel, és az anyagot a későbbi tervezés során is felhasználhatod.
  1. Földmérő általi terület felmérés: Kiderülhet, hogy jogi értelemben a telekhatárok ott vannak-e, ahol lenniük kell.

  2. Talajmechanikai vizsgálat: Fontos a föld alatti viszonyok feltérképezése, hogy az alapozás ne okozzon váratlan költségeket.

 Ötödik lépés: Kapott Eredmények Kiértékelése 

Az összes adat birtokában érdemes konzultáció során átrágni a kapott információkat. Mi, mint független szakértők, érzelmileg nem kötődünk a telekhez, így objektíven tudunk tanácsot adni.


 Hatodik lépés: Adásvételi Szerződés Megkötése vagy Visszalépés 

Az összes lépés végrehajtása után hozhatod meg a végső döntést. Az adásvételi szerződés megkötéséhez ügyvéd bevonása javasolt.


 Összefoglalva 

Fontos, hogy az ügyvéd ért a paragrafusokhoz, de nem biztos, hogy műszakilag is érti, mit jelent az adott jogszabály számodra. Egy részletes átvilágítás éppolyan ajánlott, mint egy autó vásárlása előtt annak átvizsgáltatása szerelővel. Előbb-utóbb mindenki ki fogja fizetni a vizsgálatok költségét, vagy az építésznek, vagy a kivitelezőnek pótmunka formájában. Jobb előre gondolkodni és tudatosan felkészülni, mint később drágán megfizetni a hibákért. Ahogyan az egészségügyben is jobb a megelőzés, úgy az ingatlanvásárlásnál is érdemes előre költeni a megelőzésre, hogy később ne legyenek nagyobb problémák.
Betekintés
következő

Hozzászólás írása

Köszönjük a feliratkozást

Ez az e-mail cím már szerepel az adatbázisban

Opció választása

Szerkesztés
Back In Stock Notification
Szolgáltatási feltételek
What is Lorem Ipsum? Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has been the industry's standard dummy text ever since the 1500s, when an unknown printer took a galley of type and scrambled it to make a type specimen book. It has survived not only five centuries, but also the leap into electronic typesetting, remaining essentially unchanged. It was popularised in the 1960s with the release of Letraset sheets containing Lorem Ipsum passages, and more recently with desktop publishing software like Aldus PageMaker including versions of Lorem Ipsum. Why do we use it? It is a long established fact that a reader will be distracted by the readable content of a page when looking at its layout. The point of using Lorem Ipsum is that it has a more-or-less normal distribution of letters, as opposed to using 'Content here, content here', making it look like readable English. Many desktop publishing packages and web page editors now use Lorem Ipsum as their default model text, and a search for 'lorem ipsum' will uncover many web sites still in their infancy. Various versions have evolved over the years, sometimes by accident, sometimes on purpose (injected humour and the like).
this is just a warning
Kosár
0 Termék