6 pontban a telekvásárlás menete, avagy hogyan vegyünk eladó telket 2024-ben
22 Jun 2024
0 hozzászólás
A telekvásárlás mindig izgalmas, de sok kockázattal járó folyamat. Sokan vágyunk arra, hogy minden információt megszerezzünk a kiszemelt telekről, de érthető módon nem szeretnénk azonnal több százezer forintot költeni valamire, ami még nem is a miénk. Ebben a cikkben bemutatjuk, hogyan érdemes hozzáállni a telekvásárláshoz a fokozatosság elvét követve.
Valós tapasztalataink a telekvásárlás során
Egy XII. kerületi esetünk jól példázza, mennyire fontos az alapos vizsgálat. Egy 220 millió forintos telek építési engedély nélkül maradt, mivel rejtett hibákra derült fény. Ez az eset is mutatja, hogy érdemes előre gondolkodni és felmérni a kockázatokat.
Ahogyan a profik csinálják
Egy nagy, országszerte ismert üzletlánc egyik üzletének tervezésére adtunk ajánlatot. Az érdekesség az volt, hogy az üzletlánc úgy vásárolta meg a kiszemelt telket befektetésre, hogy előtte készített egy építészeti koncepciótervet, egy talajmechanikai fúrást és egy geodéziai felmérést. Ezen dokumentumok birtokában tett ajánlatot a kiszemelt ingatlanra. Azaz alsó hangon elköltött 3 millió forintot azért, hogy ajánlatot tegyen.
Persze lehet mondani, hogy de én nem vagyok fejlesztő beruházó. Ez igaz, azonban azt érdemes szem előtt tartani, hogy ők nem is futnak bele olyan telkek megvásárlásába, mint az a XII. kerületi, amit fent belinkeltem.
Első lépés: Határozd meg a céljaidat és a helyszínt
Triviálisnak hangzik, de sokszor belefutunk, hogy nincsenek határozott elképzelések. Ha nincs elképzelés, nem lehet konkrét tanácsot adni. Elengedhetetlen, hogy világos elképzeléseid legyenek arról, mit szeretnél építeni, és hol. Ha konkrét tervvel érkezel, már félsiker. Készíts listát 5-10-20 szóba jöhető telekről, hogy legyen miből választani.
Második lépés: Tájékozódás, kockázatszűrés
A RapidScan szolgáltatásunk keretében pár tízezer forintért felderítjük azokat az azonnal látható KO kritériumokat, amelyek ellehetetleníthetik az építkezést. Vizsgáld meg a legesélyesebb 3-5 telket, hogy megalapozott döntést hozhass.
A telekvásárlás harmadik lépése: Foglalózz!
A telekvásárlás egyik legkritikusabb szakasza a foglalózás. Ez a lépés nem csak a telek megszerzésének biztosítása szempontjából fontos, hanem a kockázatok minimalizálása érdekében is kulcsfontosságú. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk, hogyan érdemes eljárni a foglalózás során.
-
Vételi Szándéknyilatkozat és Foglaló
Amikor vételi szándéknyilatkozatot kötsz, és lefoglalózod a telket, a legtöbb esetben az általános gyakorlat az, hogy az ingatlan megismert állapotában veszed meg, és ha visszalépsz, bukod a foglalót. Az eladó pedig visszalépés esetén a foglaló kétszeresét fizeti vissza. Ez az egyszerű megállapodás azonban számos rejtett buktatót rejthet magában.
-
Rejtett Hibák és Jogi Korlátok
Az egyik legnagyobb probléma, hogy mi számít rejtett hibának. Például egy olyan jogi előírás, amely korlátozza a telek beépíthetőségét, hivatalosan közzétett információ lehet, de vajon rejtett hibának számít-e? Ez jogi csatározásokhoz vezethet, amit érdemes megelőzni.
-
Szerződéses Védelem
Ezért a vételi szándéknyilatkozatban fontos nevesíteni a visszalépés feltételeit. Szükséges meghatározni, hogy milyen esetekben lehet visszalépni anélkül, hogy a foglalót elveszítenéd. Ilyen feltételek lehetnek például: -
A telek nem felel meg a beépíthetőségi követelményeknek.
-
A telek környezetében olyan tényezők merülnek fel, amelyek ellehetetlenítik az építkezést.
-
Jogilag tisztázatlan vagy vitatott telekhatárok.
-
Szükséges Vizsgálatok és Időkeret
A szándéknyilatkozatban rögzíteni kell azt is, hogy a szükséges vizsgálatokat milyen időn belül végzed el. Ez lehetőséget ad arra, hogy alaposan megvizsgáld a telek adottságait, mielőtt végleges döntést hozol. Az alábbi vizsgálatokat érdemes elvégeztetni: -
Talajmechanikai vizsgálat a föld alatti viszonyok feltárására.
-
Geodéziai felmérés a telekhatárok pontos meghatározására.
-
Jogi és építési szabályozások ellenőrzése.
-
Foglalózási Szerződés Sablonja
Amennyiben szakértői segítséget veszel igénybe tőlünk, az ügyvédünk által kidolgozott dokumentumsablon biztosítja, hogy minden szükséges jogi elem rögzítve legyen a foglalózási szerződésben. Ez a sablon tartalmazza a visszalépési feltételeket, a vizsgálatok elvégzésének időkeretét, és minden egyéb fontos részletet, amely megvéd téged a későbbi problémáktól.
-
Költségvetés és Pénzügyi Tervezés
A foglalózás során felmerülő költségek is fontos szempontot jelentenek. Bár a vizsgálatok és jogi szolgáltatások költségei elsőre magasnak tűnhetnek, hosszú távon ezek jelentős megtakarításokat eredményezhetnek. Egy jól megfogalmazott szerződés és alapos vizsgálatok révén elkerülheted a későbbi pótmunka és jogi viták költségeit.
A negyedik lépés: Vizsgálatok
A foglalózás után már nyugodtabban költhetsz a telekre. A szükséges vizsgálatok során számos tényezőt ellenőrzünk, többek között:
-
Országos és helyi rendeleti előírások ellenőrzése: További mélyreható vizsgálatok a telek jogi státuszának feltárására.
-
Közúttal és közművekkel kapcsolatos ellenőrzések: Részletes vizsgálatok a közműhálózat állapotáról és a közúti hozzáférésről.
-
Régészeti és műemlékvédelmi szempontok: Alaposabb vizsgálat a telek használatát befolyásoló kulturális tényezőkről.
-
Telek beépíthetőségének részletes vizsgálata: A telek beépíthetőségének részletes elemzése, beleértve a szomszédos telkek hatásainak kiértékelését.
-
Projekt költségbecslése: A teljes építkezés költségeinek becslése, beleértve a tervezést, kivitelezést, közműfejlesztést, bontási munkákat, kerítésépítést stb.
Kiegészítő Vizsgálatok
Ezek ugyan nem kötelező vizsgálatok, azonban nem kidobott pénz, mert komoly hibákat tárhatnak fel, és az anyagot a későbbi tervezés során is felhasználhatod.
-
Földmérő általi terület felmérés: Kiderülhet, hogy jogi értelemben a telekhatárok ott vannak-e, ahol lenniük kell.
-
Talajmechanikai vizsgálat: Fontos a föld alatti viszonyok feltérképezése, hogy az alapozás ne okozzon váratlan költségeket.
Ötödik lépés: Kapott Eredmények Kiértékelése
Az összes adat birtokában érdemes konzultáció során átrágni a kapott információkat. Mi, mint független szakértők, érzelmileg nem kötődünk a telekhez, így objektíven tudunk tanácsot adni.
Hatodik lépés: Adásvételi Szerződés Megkötése vagy Visszalépés
Az összes lépés végrehajtása után hozhatod meg a végső döntést. Az adásvételi szerződés megkötéséhez ügyvéd bevonása javasolt.
Összefoglalva
Fontos, hogy az ügyvéd ért a paragrafusokhoz, de nem biztos, hogy műszakilag is érti, mit jelent az adott jogszabály számodra. Egy részletes átvilágítás éppolyan ajánlott, mint egy autó vásárlása előtt annak átvizsgáltatása szerelővel. Előbb-utóbb mindenki ki fogja fizetni a vizsgálatok költségét, vagy az építésznek, vagy a kivitelezőnek pótmunka formájában. Jobb előre gondolkodni és tudatosan felkészülni, mint később drágán megfizetni a hibákért. Ahogyan az egészségügyben is jobb a megelőzés, úgy az ingatlanvásárlásnál is érdemes előre költeni a megelőzésre, hogy később ne legyenek nagyobb problémák.
Címke:
