220 millióért eladó telek Budapesten! Mit kapsz a pénzedért? Esettanulmány, amit az ingatlanhirdetések nem árulnak el
04 Oct 2023
0 hozzászólás
Amikor azt mondják, 'amit nem tudsz, az nem árthat', az bizony nem vonatkozik az ingatlanpiacra.
Képzeld el, hogy ott állsz, a kézben az eladó telek iránti szerződéstervezettel, amely Budapest XII. kerületének egyik csendes utcájában található.
Még csak nem is sejted, hogy 220 millió forint értékű titok rejtőzik ebben az egyszerű papírlapban.
Egy titok, amiről az ingatlanhirdetés hallgat, de amely alapjaiban változtathatja meg a vásárlásodat — jó és rossz irányba egyaránt. Ebben az esettanulmányban mélyre ásunk, és fényt derítünk arra, amit mások szívesen a szőnyeg alá söpörnének. Olvasd tovább, és vedd fel a harcot a piaccal; mert ha nem te teszed, senki más nem fogja megtenni helyetted
I. Az eladó telek vásárlás kockázatai
Miért adnak el egy ránézésre remek befektetési telket?
Elvégre ha valami túl szépnek tűnik ahhoz, hogy igaz legyen, lehet, hogy valami nincs rendben. Most az eladó telek vásárlásának kockázatairól fogunk beszélni, hogy ne kövess el hibát egy látszólag jó ajánlat miatt.
A legegyszerűbb válasz az, hogy az emberek különböző okokból eladnak ingatlanokat. Lehet, hogy az előző tulajdonosnak már nincs szüksége rá, vagy pénzügyi nehézségekkel küzd, és gyors pénzre van szüksége. Ezért ne csodálkozz, ha egy eladó telek látszólag jó áron kerül piacra.
Azonban, itt jön a csavar. Az ingatlanpiacon sokszor nem az számít, ami első pillantásra látszik. Az eladó telek vásárlása számos rejtett kockázatot rejthet magában.
Gyakran előfordul, hogy az eladó teleknek olyan jogi vagy szabályozási problémái vannak, amelyeket az eladó nem feltétlenül oszt meg veled.
Például, lehet, hogy az ingatlanon építési korlátozások vannak, vagy nem kaphatsz építési engedélyt. Ezek a dolgok hatalmas hatással lehetnek a terveidre, és hatalmas pénzügyi kockázatot jelenthetnek.
Ezenkívül fontos megérteni, hogy az ingatlanpiac folyamatosan változik. Az eladó telek ára elsősorban a telek lokációjától függ.
Ha egy vétel most jó üzletnek tűnik, a jövőben változások következhetnek be és rossz irányba vihetik a dolgokat.
Az ár alapján ítélünk
Mi emberek úgy vagyunk becsatornázva, hogy bizony amint látunk egy információt, elkezdjük magunkban az adott dologról a képet kiépíteni.
Így ha pl egy igen drága telket látunk, fel sem merül bennünk, hogy azzal probléma van.
Pusztán az, hogy prémium környék, prémium telek, határtalan lehetőségek! De a látszat néha csal!
Tehát, mielőtt eldöntöd, hogy belevágsz az eladó telek vásárlásába, gondolj a látszólag jó ajánlatok mögött rejlő kockázatokra. Ne hagyd, hogy a látszat vakítson el, és mindig végezz alapos kutatást és elemzést az ingatlanról, mielőtt döntést hozol. Az ingatlanvásárlás mindig óvatosságot és gondos tervezést igényel.
II. Esettanulmány: Eladó telek Budapesten 220 millióért
Most egy konkrét példát nézünk meg, egy eladó telket, melyet Budapesten jelenleg is árulnak, és látszólag jó lehetőségnek tűnik. Így meg fogjuk érteni, miért olyan fontos alaposan kielemezni az ilyen lehetőségeket.
Mit kapsz 220 millióért? Az első figyelmeztető jel!
Először is, vegyük észre a tényeket. Az eladó telek, amiről beszélünk, 220 millió forintért kapható. Ez magas összeg, és valószínűleg azonnal felmerül a kérdés, miért ennyi. Egy jó dolognak kell lennie, igaz?
Az ingatlanon végzett alapvető információk és jellemzők elemzése mindig az első lépés. Az eladó telken egykoron állt egy ház, de azt elbontották, és csak egy fal maradt meg. Hoppá, itt egy első piros zászló! Azonban ettől még nem kell kétségbe esni. Ez pusztán néhány milliós többletköltséget okozhat építkezés során.
Második figyelmeztető jel szabályozási vonal.
De ne hagyjuk abba itt. A telek szabályozási vonallal érintett, és az önkormányzat módosítani szeretné az utat. Úgy tűnik, itt komolyan terveznek változtatni. De miért? Ez egy másik kérdés, amit meg kell vizsgálni. Ennek általában az az oka, hogy az utat ki akarják szélesíteni, rendezni szeretnék a közterületet.
A szabályozási vonal azt jelenti röviden, hogy az eladó telekből le kell csípjél egy részt és azt egy eljárás során át kell add közterületnek. Persze ennél bonyolultabb de a lényege ez lesz. Végeredmény képpen kisebb lesz a telek.
Harmadik dolog és az igazi probléma:
Ezt a teleket jogilag közterületről nem lehet közelíteni meg, mert közéjük egy másik telek került. Huh, most már tényleg sok a kérdőjel, igaz?
Itt a rajz róla:
Láthatod, hogy a telek egy zsákutcában helyezkedik el és ha haladsz kifelé az utat egy másik telek zárja el a hivatalos telekhatáraival. Ez az esetek 99%-ban senkinek nem tűnik fel! Azonban tényleg komoly probléma. Ezt picit részletesebben is megvizsgáljuk.
III. A közútcsatlakozás hiánya és következményei
Most mélyebben belemegyünk abba, hogy miért olyan fontos az útcsatlakozás egy eladó telek esetében.
Mi számít építési teleknek?
Az eladó telek jogi meghatározása az egyik legfontosabb szempont. Az építési tervek és lehetőségek szempontjából fontos, hogy tudjuk, mi jogilag megengedett.
Amikor egy ingatlant vásárolsz, annak olyannak kell lennie, hogy rajta építkezhess. Az építési területnek a közterületről megközelíthetőnek kell lennie. Ezt részletesen az OTÉK nevű rendelet szabályozza:
Már nem először idézzük, de itt a jogi fogalom a rendeletből:
"Építési telek: az a telek,
"Építési telek: az a telek,
a) * amely beépítésre szánt területen, építési övezetben fekszik,
b) az építési szabályoknak megfelelően kialakított,
c) a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és
d) amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m."
Mivel itt van egy magántelek, a c) pont megdől, mivel közútról így közvetlenül nem megközelíthető, csak egy másik telken keresztül.
Az útcsatlakozás hiánya komoly probléma
De mi a helyzet, ha nincs útcsatlakozás? Nos, itt jönnek a következmények. Az építési telek jogilag nem minősül építési teleknek, ha nem érhető el közvetlenül közterületről.
Ez azt jelenti, hogy nem fogsz kapni építési engedélyt, és nem építhetsz rá. Vagyis azt a szép terveled, amit az ingatlanra álmodtál, egyszerűen nem valósíthatod meg. Mindezt 220 millióért...
Ez azt jelenti, hogy nem fogsz kapni építési engedélyt, és nem építhetsz rá. Vagyis azt a szép terveled, amit az ingatlanra álmodtál, egyszerűen nem valósíthatod meg. Mindezt 220 millióért...
Amíg nincs rendezve az útcsatlakozás jogi oldala, addig az ingatlanvásárlásnak komoly kockázata van. Azért, hogy az ingatlant valódi építési területté lehessen minősíteni, az útcsatlakozás szabályozását meg kell oldani. Azonban, ez lehet nem a te kezedben van, hiszen egy másik szabálytalan ingatlan lehetetlenít el.
Hogyan tovább?
Egyébként ha a rajzon látható külső telek tulajdonosai egyszer építkezni akarnak, akkor ezt a szabálytalanságot meg kell szűntetniük. Kérdés csak az, hogy ez mikor következik be. Ez akár 30 év is lehet...
Ha tehát nincs meg az útcsatlakozás, akkor az építkezés csupán egy álom marad. És nem azért vagy itt, hogy álmokat vásárolj, igaz? Alaposan gondold át az ilyen helyzeteket, mielőtt bármilyen döntést hoznál.
Tehát még ha úgy érzed, hogy "kell neked ez az ingatlan", az még nem jelenti azt, hogy az ingatlan "kell neked".
IV. Bukás megelőzése
Most arról fogunk beszélni, hogy hogyan kerülheted el a nagy bukást, amikor eladó teleket vásárolsz.
Az építési tervek az egyik legfontosabb tényezők közé tartoznak. Miután megtudtad az ingatlan állapotát és a jogi helyzetét, el kell döntened, hogy az ingatlanon milyen épületet tervezel. Fontos megérteni az építési tervekkel kapcsolatos következményeket.
Az ingatlanon valóban megvalósítható-e az, amit elképzeltél?
Lehet, hogy az adott területen szigorú korlátozások vannak, és nem tudsz olyan épületet építeni, amilyet szeretnél. Az építési terveknek a szabályozási előírásoknak is meg kell felelniük.
Ezután gondolj a hosszú távú kilátásokra. Milyen terveid vannak az ingatlannal? Csak befektetési célokra vásárolnád meg, vagy saját célra építkeznél? Fontos mérlegelni, hogy az ingatlan piaci értéke hogyan változhat a jövőben.
Azért, mert most jó áron vásárolsz, még nem jelenti azt, hogy hosszú távon is jó befektetés lesz. Vizsgáld meg az ingatlan környezetét és a jövőbeli fejlesztési terveket is.
Miért fontos tudni a céljaidat az eladó telekkel?
Korábbi esettanulmányban bemutattunk egy pest megyei eladó telket, mely az ügyfelünknek a szabályozások miatt nem felelt meg. Ettől az a telek még nem feltételnül rossz, azonban az adott vásárló céljának nem felelt meg.
Persze ha a szóban forgó telken nem akarsz építkezni, mert más céljaid vannak vele, lehet neked is jó vétel lehet a szóban fórgó budapesti eladó telek. Ez már a Te döntésed.
V. Következtetés
Most itt vagyunk, a cikk végén, és néhány fontos gondolattal szeretném befejezni ezt a témát. Az ingatlanvásárlás egy komoly döntés, és az eladó telek kiválasztása még inkább.
Az ingatlanvásárlást csak óvatosan! Ez az első és legfontosabb tanács, amit meg kell jegyeznünk. Soha ne siess el egy ilyen döntést. Mindig adj magadnak időt az alapos kutatásra és a helyzet megértésére.
Ne csak az ár alapján dönts. Az ingatlan értékét és vonzerejét számos tényező befolyásolja, mint az elhelyezkedés, az építési lehetőségek, és az ingatlanpiaci trendek. Azonban láthatod, hogy nem mind arany, ami fénylik!
Konferálj szakértőkkel! Ha nincs tapasztalatod az ingatlanvásárlásban, vagy ha úgy érzed, hogy nem értesz mindent, ne habozz segítséget kérni.
Ne feledd, hogy az ingatlanvásárlás hosszú távú döntés. Gondolj a jövőre, és ne csak a pillanatra. Az a telek, amit most eladsz, vagy megveszel, hosszú távon hatással lehet a pénzügyi helyzetedre.
Ha elakadsz keress minket bátran, mi ebben vagyunk a legprofibbak.
