Sokan nem is gondolják, hogy a talajviszonyok milyen mértékben befolyásolják az eladó telek paramétereit, pontosabban az adott telek beépítési költségét.

Ezt az írást partnerünk a Geomimo VTT Kft készítette azért, hogy felhívja ennek fontosságára a figyelmet. Következzen hát szakértő írásuk:

 A Talajmechanikai vizsgálat fontossága 

"Ha az ember nyitott szemmel és füllel jár, sok mindent megtudhat az általa kiszemelt telekkel kapcsolatban.  Mondunk pár tippet, mire érdemes figyelni.

Ha például vízkedvelő sás növényzet van a területen, akkor ott vélhetően magasan van a talajvíz, ami nem feltétlenül baj, csak ha az ember ragaszkodik ahhoz, hogy legyen pincéje. Ilyenkor nem a legjobb választás ez a telek, mert a víztelenítési költség igen magas tud lenni.

Ha a környező telkek már be vannak építve és a kiszemelt telek van egyedül üresen akkor elképzelhető, hogy korábban volt már rajta egy épület, amit elbontottak. Ilyenkor nagyon gyakori, hogy esetleg törmelékkel van feltöltve a telek.

Amikor az utcaszinthez vagy a szomszédokhoz képest magasabban van a telek, szintén feltöltésgyanús a terület.

Mindig hasznos telekvásárlás előtt, ha nem vagyunk helyiek, a környékbeli lakosoktól kérdezősködni: ők szoktak tudni hasznos dolgokat is mondani a telekkel kapcsolatban.

 Ha helybéliek vagyunk és tudjuk, (sejtjük) hogy minden rendben lehet a telkünkkel kapcsolatban, akkor nincs is szükségünk Talajmechanikai szakvéleményre. 

Ha nem szeretnénk spórolni akkor nincsen (eltekintve a kötelező esetektől, amikor a Helyi Építési Szabályazt kötelezően előírja, de erről később) szükség geotechnikai szakvéleményre, ekkor a statikus tervező földtani adatbázisból vagy egy környékbeli munkára hivatkozva feltételez egy talajadottságot és arra hivatkozva tervezi meg az alapokat.

Ezzel szemben, ha készül egy Talajvizsgálati jelentés, akkor a telek beépítésére szánt részén

• feltárjuk az egyes talajrétegeket,
• azokhoz talajfizikai paramétereket rendelünk
• és javaslatot adunk az alapozás módjára, vagyis megadjuk a tervező kollégának a bemenő adatokat a talaj teherbírásának kiszámításához, ami alapján optimális méretűre és optimális betonacél felhasználásával tudja megtervezni az épület alapozását, ezzel elkerülve a túlméretezés által létrejövő többletköltséget.

Tehát ha spórolni szeretnél, akkor az alapozás tervezése folyamán szükséged lesz a szakvéleményre, ha pedig úgyis szükséged lesz rá, akkor érdemes már a telekvásárlásakor elkészíteni, amivel a későbbi meglepetéseket időben el lehet kerülni.

Szokták mondani, hogy „a szomszédos telkeken is vannak már épületek, ezért a megvásárolni kívánt telekkel biztos nincsen gond”. Érdemes megkérdezni a szomszédokat, hogy nekik milyen alapozásra volt anno szükség, illetve az épület azon részein amit éppen nem látunk pl. hátsó homlokzat, esetleg épületen belül vannak-e repedések (hőszigetelés kívül eltakarhatja a kisebb repedéseket)?

 Mikor kötelező a talajmechanikai szakvélemény? 

Vannak olyan területek, amik réges-régen anyagnyerő helyek voltak (pl. agyagbányagödör) amiket később mindenféle hulladékkal töltöttek fel és a tetejére földet hordtak, majd az évek során annyira beolvadtak a környezetükbe, hogy szabad szemmel nem is feltűnő a korábbi gödör. Egy ilyen feltöltött gödörről készítettünk fotót, itt 5 m mély fúrások készültek, amik nem érték el a gödör alját (mélyebb fúrásra nem volt igény).

Az archív topográfiai térkép alapján jól látható, hogy korábban itt egy cca. 3,5 m mély gödör volt, továbbá kissé nyugatra egy nagy kiterjedésű 2,5-4,0 m mély gödröt ábrázol, ami a mostani műholdképek alapján szintén hasonlóan zöld terület.

 Van, amikor kötelező a geotechnikai szakvélemény készítése. 

Ha a Helyi Építési Szabályzat kötelezően előírja Geotechnikai szakvélemény meglétét az engedélyeztetéshez, mert pl. csúszásveszélyes a terület, akkor szintén érdemes már a vásárláskor elkészíteni a talajfúrást és talajvizsgálati jelentést, hogy megtudjuk, a valóságban az adott telken mennyire csúszásveszélyes a talajkörnyezet és milyen feltételekkel építhető be a telek.

Ha felül szemcsés, vízvezető talaj, alatta vízzáró agyag van akkor klasszikus felszínmozgás-veszélyes a szituáció! A szemcsés talajrétegen átszivárgó csapadék nedvesíti az alatta lévő agyagréteget, melyen emiatt a felette lévő talajrétegek lejtős terepen megcsúszhatnak. Ekkor úgy kell megtervezni az épületet, hogy be legyen fogva az épület az agyagrétegbe.

 Amikor nem készül geotechnika 

Az alapok utólagos megerősítése igen költséges és sok esetben nem tud olyan minőségű lenni, mintha elsőre jól készült volna el. Általánosságban akkor keletkeznek épületkárok, ha az épület nem egyenletesen süllyed, hanem egyes részei között süllyedéskülönbségek alakulnak ki és azt nem tudja elviselni az adott szerkezet.  

Ezek kiváltó okai lehetnek altalaj szempontjából a térfogatváltozó agyag, ami nedvesség hatására megduzzad, majd mikor kiszárad összezsugorodik. Illetve magas szervesanyag tartalmú kompresszibilis gyenge teherbírású talajréteg, ami nem feltétlenül a felszín közelében van, hanem akár lehet 2-3 méter mélyen is, viszont az alapok teherátadása még olyan mélységben is működik. Ha nincs tudomásunk ezekről, később költséges és kellemetlen gondokat okozhatnak."

Idáig partnerünk cikke.

 Összefoglalva: 

Ha már az eladó telek megvásárlása előtt elkészíted a talajmechanikai szakvéleményt, akkor láthatod, hogy pontosan mi van a földben és pontosabban lehet megbecsülni a várható építési költségeket is.
Azonban ennek a vizsgálatnak több hét az átfutási ideje, és az ingatlanügynökök szeretnek sürgetni, hogy dönts mielőbb (ez egyébként egy tanult sales technika). Szerencsére az ilyen esetekhez megvannak a megfelelő jogi formulák, hogy tudj foglalózni, de mégis biztonságban tudj döntést hozni.

Biztonságos telekvásárlást kívánunk és ne feledd, ha kérdésed van, vedd fel a kapcsolatot velünk, vagy talamechanikai fúrás ügyében partnerünkkel a Geomimo VTT Kft-vel