16+5 Dolog, Amit Vizsgálni Kell Telekvásárlás Előtt
05 Mar 2024
0 hozzászólás
Egyik videónk kapcsán a TikTok csatornánkon merült fel kérésként, hogy foglaljuk össze a telek beépítési paramétereket, illetve pontosabban azt, mitől fog egy épület lakóépületnek számítani.
Így most ennek a kérésnek teszünk eleget ezzel az írással.
Mielőtt azonban a konkrét paraméterekre rátérek engedd meg, hogy ebben a maratoni írásban megosszam veled az elmúlt négy év tapasztalatát, amit a telkek vizsgálata során összegyűjtöttünk.
Ha készülsz több millió forintot elkölteni ingatlanra, akkor NÉLKÜLÖZHETETLEN, hogy a cikkben szereplő információkkal tisztában légy. Ha nincsen hozzá türelmed, vagy egy hónapod, mindent megtanulj értelmezni, akkor neked javaslom ezt a szolgáltatásunkat:
Tapasztalataink
Az eladósorba került ingatlanokkal kapcsolatban,
Ahogyan láthatjuk, egyszerre sok szempontot kell figyelembe venni ahhoz, hogy teljes biztonsággal meg tudjuk állapítani a telek valós beépíthetőségét.
Nagyon sokan, mikor meghallják, hogy egy ilyen szolgáltatás százezrekbe kerül, leteszik a telefont, tovább görgetnek és nem értik, mi kerül ennyibe egy olyan szakvéleményben, amiben lényegében kigyűjtjük az összes vonatkozó jogszabályt a Helyi Építési Szabályzatból, hiszen ezt egy irodai dolgozó vagy egy jobb érzékű ingatlanos is meg tudja csinálni.
Az adatok azonban mást mutatnak!
Az adatok azonban mást mutatnak!
Az eladásra kínált telkek nagy része problémás
Ha valóban minden ingatlanos képes lenne rá, akkor valószínűleg nem cserélne gazdát annyi problémás ingatlan.
Saját vizsgálataink szerint a telkek 10-15 százaléka beépítésre alkalmatlan, 75-80%-a a telkeknek valamilyen problémával küzd, amit azért meg lehet oldani, de okozhat építkezés közben "nem várt" kellemetlen meglepetéseket, és csupán 10%-a az, amely minden szempontból tökéletes.
Saját vizsgálataink szerint a telkek 10-15 százaléka beépítésre alkalmatlan, 75-80%-a a telkeknek valamilyen problémával küzd, amit azért meg lehet oldani, de okozhat építkezés közben "nem várt" kellemetlen meglepetéseket, és csupán 10%-a az, amely minden szempontból tökéletes.
Mégis, mi a hozzáadott értéke egy szakember által végzett beépíthetőség vizsgálatnak?
Ha a vizsgálatot egy ahhoz értő mérnök végzi, akkor nem pusztán a jogszabályt látja, hanem azt pontosan érti is és tökéletesen tudja, mit fog okozni az az adott pont vagy paragrafus építés vagy tervezés közben.
Mi lenne egy telek megvásárlásának normális menete?
Mielőtt megveszel egy adott területet, vagy a meglévő ingatlanodon építkezésbe kezdesz, elkészítesz egy ilyen vizsgálatot, hogy tudd, milyen kockázatok várhatók az építési beruházás ideje alatt.
Ezt követően, amikor ez elkészült, indulhat a tervezés, melyet a kivitelezés követ.
Ezzel szemben mi a gyakorlat:
A legtöbb esetben az ingatlanvásárlás során nem történik részletes átvilágítás, csak annyi, amit az ingatlanos elárul, vagy utánajár. Ezek után, mikor tervezünk, és elköltöttünk már egy csomó pénzt, elkezdenek kibújni a szögek a zsákból.
Eddigre már több tíz milliót elköltöttünk. És ha nem elég alapos a tervező, akkor a problémák sora még a kivitelezés alatt is folytatódhat. Pusztán azért, mert a kezdeti lépéseket nem megfelelően tettük meg.
Hogyan csinálják a profi befektetők:
Nagyon sokan szidják a nagy ingatlanbefektetőket, hogy rablók, milliárdosok, minek nekik ennyi pénz?
Kicsit fordítsunk a dolgon. Ezek a profik azt csinálják, hogy mielőtt egy sokmilliárdos beruházásba kezdenek, akár még a vázlatterveket is megcsináltatják és sok tízmilliót is elköltenek kockázatelemzésre, feltárásra, ha kell, a terület átminősítésére, és így tudják csökkenteni a műszaki kockázatukat.
Engem érdekelne, hogy azért milliárdosok-e, mert ilyen téren mindig belenyúltak a tutiba, vagy azért, mert tudatosan csökkentették a beruházás kockázatait, és így tudtak jó üzleti döntéseket hozni?
Én a másodikra tippelnék!
És mi van, ha elhanyagoljuk?
Még ZÁÉV-es koromban volt egy munkánk. Kellett készítenünk egy 5m mély munkagödröt a volt Ganz területén a II. kerületben. Mikor kivitelezéskor felvonultunk, akkor készítettünk kíváncsiságból egy talajmechanikai fúrást (nem lett volna dolgunk, hiszen az épület meg volt tervezve).
Ekkor derült ki, hogy olajjal szennyezett volt a terület (azért sejtettük). Pusztán ez az "apróság" 300 milliós pótmunkát eredményezett, amit az építtetőnek kellett megfizetnie, mivel előre nem várható körülmény volt.
Valójában az ilyen problémák már a tervezés 0. szakaszában, de már ingatlanvásárlás előtt is feltárhatók. Pusztán tudatosság kell hozzá és pár százezer forint.
Remélem a soron következő részletek bemutatásával segítek rávilágítani, hogy érdemes ezt a témát komolyan venni, esetleg még hasznos támpontot tudok nyújtani azoknak, akik nem akarnak pénzt áldozni a vizsgálatokra és hajlandóak heteket, hónapokat tölteni egy terület részletes feltárásával.
Ha szeretnél még többet megtudni, akkor hírlevelünkben olyan információkat szoktam megosztani, melyeket más felületeken nem teszünk közzé és nem kerül semmi. Itt tudsz rá feliratkozni.
Vagy ha nem akarsz e-mailt kapni tőlünk, akkor követhetsz minket Youtube és TikTok csatornánkon, ahol már nem csak a telek vásárlásának dolgaival, hanem a komplett építőiparral foglalkozunk és ingyenesen juttatunk hasznos tartlamakhoz.
Egy ingatlan, építési telek legfőbb paraméterei
Lássuk először felsorolás jelleggel, hogy milyen paraméterek befolyásolják leginkább egy telek beépíthetőségét:
-
övezeti besorolás
-
beépítési százalék
-
szintterület vagy beépítési sűrűség
-
zöldfelület
-
épület vagy homlokzatmagasság (régebben építménymagasság)
-
beépítési mód
-
közútkapcsolat
-
egyéb infrastruktúra
-
közművek az ingatlanon
-
Közművek, melyekre be vannak kötve és melyekre csatlakozni kell
-
Szabályozási vonal
-
a telken lévő meglévő épületek
-
a szomszédos épületek
-
régészeti területek
További másodlagos paraméterek, melyek befolyásolják, mit építhetünk.
Bár lehet, ezek jogilag nincsenek meghatározva, mégis fontos tényezők lehetnek
-
telek lejtése
-
benapozottság
Valamint ismerjük meg azokat a főbb paramétereket, hogy mitől fog lakóépületnek számítani egy akármilyen épület, vagy akár egy mobilház, amit a kiválasztott telekre telepítesz:
-
energetikai követelmények
-
belmagasság
-
szoba alapterület
-
bevilágító felületek, nappali alapterület
-
fürdő, WC és konyha legyen benne
Tehát, amikor egy építész nekiáll egy épületet megtervezni, legalább ennyi paramétert egyidejűleg kell neki figyelembe venni és összeegyeztetni igényeiddel. Ha ezt már rögtön a legelső lépésben nem teszi meg, jobban jársz, ha új építészt keresel.
Miért fontosak neked ezek a paraméterek?
Ha szeretnél bármilyen építési beruházást, akkor nagyon nagy eséllyel engedélyt kell szerezned. Engedélyt (egyszerű bejelentés tudomásul vételét) pedig akkor kapsz, ha minden paraméter stimmel. Így pl. ha a fenti követelmények bármelyikének a telek vagy a rá építendő épület/mobilház nem felel meg, akkor a beruházás dugába dőlt.
A Fennmaradási engedély
De van még más is! Ha neked egy meglévő épületed van és ezt el akarod adni, akkor az értékbecslő csak azt az épületet veszi figyelembe, ami a földhivatali térképmásolaton rajta van. Egy épületet évekkel az építése után is utólag fel lehet tűntetni.
Ennek van egy eljárásrendje (hatósági bizonyítvány vagy fennmaradási engedély), azonban csak akkor fog menni, ha az az épület a fenti paraméterek legtöbbjének megfelel.
Ugyanez igaz arra is, ha engedély nélkül építettünk, vagy az engedélytől eltérően épült az épület. Ebben az esetben fennmaradási engedélyt kell kérni, amit csak szabályosan megépült épület kaphat meg.
Ha már 10 éve ott van legalább a szabálytalan épület, legalább annyit szerencsénk van, hogy nem tudják lebontani, azonban jogi szempontból ezt könnyű megdönteni, beruházást ilyen ötletekre nem alapoznék.
Mit tehetsz ilyen esetben?
Alaposan körbe kell járni egy beruházás előtt, hogy kaphat-e egyáltalán engedélyt, vagy fennmaradási engedélyt. Ha nem, akkor érdemes elengedni a projektet, mivel egy engedély beszerzése több milliós tétel.
NE HALLGASS INGATLANOSRA,
BARÁTOKRA ÉS FOTELHUSZÁROKRA ilyen ügyben!
Mert ők neked felelősség nélkül adnak tanácsot!
Ha ingatlant készülsz vásárolni, az ingatlanos nem érdekelt abban, hogy te vásárlóként jól járj. Neki az az érdeke, hogy eladja az ingatlant, hiszen ebből kapja jutalékát.
Persze jogilag visszaperelheted a pénzed és visszacsinálhatod, de jobb az ilyen folyamatokat elkerülni. Ha magadnak akarsz utána járni, persze azt is lehet, de mire minden paramétert felmérsz és mindennek utánajársz a kellő részletességgel, az hosszú hetekig, akár hónapokig tart.
Egy erre szakosodott mérnök, építész ezzel szemben évek óta használja ezeket az előírásokat, így már megtanulta és tudja, mire kell figyelni.
Sőt, a tapasztalata miatt olyan dolgokat is kiszúrhat, amiket más nem. És míg te magadtól a paramétereket és előírásokat (melyek egyébként településenként, övezetenként változnak) ki tudod gyűjteni, nem biztos, hogy érted is, hogy az az adott paragrafus a való életben mit jelent és milyen szakmai összefüggések vannak mögötte.
Mitől számít lakóépületnek egy épület?
Ez a kérdés már telekválasztásánál is fontos lehet, mivel nem lehet minden telekre, ingatlanra lakás célú épületet építeni.
Mitől lakás a lakás?
Ezt az OTÉK (253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet) 105.§-a határozza meg elég pontosan. A főbb pontok:
-
A lakás huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység.
-
Kell, hogy legyen természetes megvilágítású része (a benapozásról is rendelkezik külön).
-
Szükséges fűtés és a helyiségnek szellőztethetőnek kell lennie.
-
Biztosítania kell a főzést, mosogatást és az étkezést, továbbá
-
a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot, és
-
az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását.
Továbbá azért, hogy az épület szabályos legyen, még jönnek a további paraméterek...
-
Energetikai követelmények:
Fontos tudni, hogy a környezetszennyező anyagok kibocsátásáért nagyjából egyharmad-egyharmad arányban a következő tényezők felelnek legfőképp:
-
épületek energiafelhasználása és megépítése,
-
ipari termelés,
-
közlekedés.
A klímaváltozás már-már lerágott csont, de akarjuk-nem akarjuk, foglalkoznunk kell vele. Ennek okán kötelezik bizonyos energetikai szabályok betartására az építkezni vágyókat is.
Energetika és mobilhzázak kapcsolata
Pontosan ez az a pont, amin a mobilházak a legtöbb esetben elvéreznek. Habár ezeknél azt hirdetik, hogy olcsón ki lehet fűteni, azonban az energetikai előírásoknak sokszor nem felelnek meg.
Ezeket az előírásokat a 7/2006 (V.24.) TNM rendelet tartalmazta (részben még most is), 2023 tavaszától pedig a 9/2023 ÉKM (V.25.) rendelet. Nem szükséges a rendelet részleteit ismertetni, elég, ha tudatában vagyunk annak, hogy ennek meg kell felelni, a szakemberek, tervezők tudják hogyan.
Ezért ha mobilházat akarsz lakás célra mindenképpen kérdezz rá a rezsiköltségen felül az energetikai megfelelőségre is.
-
Belmagasság:
Ezt a paramétert az OTÉK (253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet) szabályozza, és számos egyéb, épületekre vonatkozó kötelező előírást is tartalmaz.
Az 85.§ tartalmazza az ide vonatkozó tételeket, miszerint:
- 2,5 m átlagos belmagasság szükséges minden huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségben (és a lakás annak számít). Huzamos tartózkodást pedig 4 órában határozták meg a jogalkotók.
Továbbá átlagosan
- 2,2 m szükséges lakás és nyaraló nem huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségeinél, és közlekedőkben,
- és minimum 1,9 m tárolók esetében.
Ha például egy mobilház ezeket a paramétereket nem tudja biztosítani, akkor biztosan nem alkalmas lakhatásra. Hogy ez a jogszabály megfelelő-e vagy sem, nem szeretném eldönteni, de jelenleg ezt kell betartani.
Sajnos a mobilházak és a régen épület zártkerten lévő présházak gyakran nem felelnek meg ezeknek a paramétereknek.
-
Szoba alapterülete:
Egy szoba építésjogi szempontból akkor számít szobának, ha legalább 8 m² az alapterülete. És ha olyan épületet építünk, melynek alapterülete meghaladja a 30 m²-t, akkor annak a lakóegységnek legalább egy 16 m²-es szobája kell, hogy legyen (konyha és étkező nélkül).
Ha nagyobb mobilházat szeretnénk, ebbe a paraméterbe is könnyen bele lehet bukni.
-
Természetes megvilágítás:
Az OTÉK a 88. §-ban ad előírást ezzel kapcsolatban. Ennek értelmében a helyiség alapterületének legalább az 1/8-át kell ablakként biztosítani. Ha felülről világítunk be, akkor az 1/10 is elegendő. A legtöbb mobilháznak kicsik az ablakai és szintén nem felelnek meg ennek a paraméternek.
-
Fürdő, WC és konyha legyen benne
Szerintem ezt nem kell magyarázni, elég érthető. Manapság ebben nincsen semmi meglepő, így ezt ki sem fejtem.
Röviden tehát, ezek azok a legfőbb paraméterek, amelyeknek minden esetben meg kell felelnie az épületnek, ha lakni akarunk benne. Ha bármelyik nem stimmel, akkor a lakófunkciót elveszítjük. Ezzel együtt az 5% ÁFA kedvezményt is bukjuk.
AZ ÁFA ÉS A TELEK KAPCSOLATÁRÓL EBBEN A CIKKBEN OLVASHATSZ
Fennmaradási engedély esetén ezeknek a meglévő épületnek mind meg kell felelnie.
Lépjünk tovább, és lássuk a telkekre vonatkozó előírásokat és paramétereket.
Mert eddig csak azt vizsgáltuk, hogy mitől lesz egy épület lakás. Azonban, ha építkezni akarunk, vagy egy épületre fennmaradási engedélyt szeretnénk szerezni, akkor a telkekre vonatkozóan is vannak előírások, amelyeket figyelembe kell venni.
Most végigvesszük ezeket a paramétereket részletesebben is.
-
Övezeti besorolás
Magyarországon a településeket - attól függően, milyen pontos célt szolgálnak - különböző övezetekbe tagoljuk. Így lesznek lakó-, üdülő-, mezőgazdasági és ipari területek is. Ezeket további alegységekre osztjuk, amelyekben a város pontosan előírja, hogy mit lehet építeni. Ha ismerjük a telek övezeti besorolását, akkor abból kideríthető, hogy milyen és mekkora épület építhető rá.
Ezt az övezeti besorolást a Helyi Építési Szabályzat úgynevezett Szabályozási Terve és azon belül az Övezeti besorolás tartalmazza, mely általában letölthető az njt.hu hivatalos jogszabálytárról, vagy a település honlapjáról (nem mindig a legfrissebb van fenn). Olyan is előfordul, hogy ezt külön el kell kérni.
-
Beépítési százalék
Lényegében azt jelenti, hogy a telek területéből maximum hány százalékban foglalhat el helyet az épület (Pontosabban minden olyan építmény, ami 1m-nél magasabb, így akár a földtől (rendezett terepszinttől) mérve 1m-nél magasabb terasz is. Példa okáért az 1m alatt lévő terasz nem számít bele, de ha erre már egy fedett tetőt teszünk, akkor az beleszámít).
És itt a hiba, amibe könnyen belecsúszunk, ha az ingatlanosokra hallgatunk. Az, hogy egy 1000m2-es telek 20%-ban beépíthető, nem jelenti azt automatikusan, hogy 200m2 épület tehető rá!.
A laikusok és ingatlanosok is könnyen abba a hibába esnek, hogy ezt a paramétert alapul véve ítélik meg a területet, holott ez nem mindig igaz. A cikk végére érteni fogod miért. Példát is mutatok.
A laikusok és ingatlanosok is könnyen abba a hibába esnek, hogy ezt a paramétert alapul véve ítélik meg a területet, holott ez nem mindig igaz. A cikk végére érteni fogod miért. Példát is mutatok.
-
Szintterület vagy beépítési sűrűség
Ezek a fogalmak hasonlítanak egymásra. Azt jegyezd meg belőle, hogy lényegében azt jelenti, hogy ha az összes szint területét összeadod, akkor az a telek területéhez képest mekkora arányt foglal el.
Pl: Ha van egy 1000m2-es telek, aminek 0,6 a szintterületi mutatója és 20%-ban beépíthető, akkor azt jelenti, ha más nem korlátozza, hogy 3 szintes épület épülhet rá, ami jelen esetben 600m2 az összes szintet összeadva.
Tehát 1000m * 0,6 = 600m2 A beépíthető terület ugye a 20% miatt 200m2 600m2/200m2 = 3 teljes szint.
Azaz ez a beépítési százaléknak egy olyan speciális mutatója, ami az összes szintet alapul veszi a számításhoz. Azonban már némi korlátozást tartalmaz az épület magasságára vonatkozóan.
-
Zöldfelület
Ez azt tartalmazza, hogy beépítés után a telek területének hány százalékának kell zöldfelületnek, azaz növényekkel benőtt területnek maradnia. Ebbe csak kizárólag a valóban zöld területek tartoznak bele, azaz nem tudunk pl. gyepráccsal trükközni, de a murvával történő felszórás, térkövezés, betonozás mind-mind csökkentik a zöldfelületet.
Értékét úgy kapjuk meg, hogy összeadjuk a beépített és az összes burkolt területet, majd elosztjuk a telek területével.
Ezt a paramétert egyébként szigorítani fogják a jövőben, és várhatóan építésznek kell nyilatkoznia ennek meglétéről, akár az épület energetikájáról szóló energetikai tanúsítványban.
Lényegében az a terv, hogy zöldfelületi tanúsítványt kelljen kiállítani a jövőben. Ebből az várható, ha trükközöl, akkor nem tudod eladni a házad. 2024 szeptemberben meglátjuk.
-
Építménymagasság, épületmagasság, homlokzatmagasság
Ezek mind kissé eltérő fogalmak, és van, amelyik már hivatalosan nincs érvényben. Részletes számítását nem fogom bemutatni, mert erre az építészek is egy 29 oldalas segédletet szoktak használni (epitesijog.hu oldalról letölthető, ha elég perverz vagy).
A lényege, hogy az épület homlokzati átlagmagasságát kötik meg ezzel a módszerrel. Azaz az épület vagy homlokzat magassága osztva a kerületével, vagy homlokzat hosszával.
A laikusok ezzel szemben ezt úgy szokták értelmezni, hogy ez az épület legmagasabb pontja, ami nem igaz ilyen téren. A tető felületét pl a legtöbb esetben nem számoljuk bele.
-
Beépítési mód
A beépítési móddal tudjuk megállapítani az épület és telek alap karakterét. A négy fő beépítési mód:
-
szabadonálló,
-
oldalhatáros,
-
zártsorú,
-
ikres.
Mivel az eltérő beépítési módokra különböző előírások vonatkoznak, így a telekre tervezett épület alaprajzi elrendezését és megjelenését is jelentősen befolyásolja.
Az adott telek beépítési módját a Helyi Építési Szabályzatban rögzítik, így elsőre gondolhatjuk, hogy elég, ha ezt elolvassuk. A legtöbb esetben ez igaz.
A cikk végén hozok egy III. kerületi példát, melyben a beépítési mód megállapítása is külön fejtörést okozott, ugyanis több olyan szabályzattal találkoztunk, ahol valamilyen feltételrendszer alapján kell eldönteni a beépítési módot.
Példa a III. kerület HÉSZ-ből:
"131. § (1) Kialakult állapot esetén – ha az építési övezet kifejezetten nem tiltja – a szabadonálló beépítési módú építési övezetben a telek oldalhatárosan akkor építhető be, amennyiben aa) a kialakult telek szélessége 12 méter vagy annál kisebb, ab) a szomszédos telkek az övezeti előírásnak megfelelő épülettel beépültek és ac) a telepítési távolság biztosítható. Ez kifejezetten akkor lényeges, ha valamilyen előregyártott épületet, vagy katalógusból választott készházat akarunk építeni az eladó telken."
-
Közútkapcsolat:
Mitől építési telek az építési telek? Hát részben ettől. Az Országos rendeletünk (OTÉK) kimondja, hogy egy telek akkor építési telek, ha rendelkezik közútkapcsolattal.
DE! Fontos tudni, hogy itt az utat nem fizikai értelemben vesszük figyelembe, hanem jogi szemszögből.
Tehát ha a telek jogi értelemben nem folytonosan kapcsolódik a közúthálózathoz, a telek nem építési telek.
Hogy érthetőbb legyen, itt egy harmadik kerületi példa egyik első munkáink közül, ahol a zsákutcát jogi értelemben két magántelek is lezárta a közterület csatlakozástól.
Persze a valóságban az út ott volt, és a telek megközelíthető volt.
Azonban a telek ettől még nem válik beépíthetővé és nem kap építési engedélyt sem. Persze ez egy megoldható probléma, de időben sokat csúszhat emiatt egy projekt, és nem utolsó szempont, hogy pénzbe is kerül.
Mondanom sem kell, hogy nem ez volt az egyetlen ilyen telek. Egy tanulmányt olvashatsz erről ebben az írásunkban.
-
Egyéb infrastruktúra
És sajnos nem a közútkapcsolat az egyetlen infrastruktúraelem, ami befolyásolja a telek beépíthetőségét. Számtalan védőzóna van, ami korlátozhat. Ilyenek a teljesség igánye nélkül:
-
a légifolyósók,
-
mikrohullámú védőzónák,
-
az ivóvíz előállításához szükséges vízmű kezelésében lévő kutak,
-
vasút,
-
HÉV,
és a lista valószínűleg még közel sem teljes.
Hogy ezek mennyire befolyásolják egy adott telek, ingatlan beépíthetőségét, helyzettől függ, és jelen cikk kereteibe nem fér bele, hogy a technikai részleteket ismertessem.
-
Közművek az ingatlanon
Olykor előfordul, hogy az ingatlanon valamilyen közművezeték halad át. Ezektől a vezetékektől védőtávolságot kell tartani, mind építkezés közben, mind az új épület kialakításakor.
Ezt több rendeletben rögzítik, és a közmű kapacitásától függ. A leggyakrabban 3-15 méter között mozog.
Tehát, ha például egy elektromos vezeték halad át a telken, akkor a vezeték nyomvonalától körülbelül 3-3 métert kell elhagyni (de ez elektromos teljesítménytől függő).
Ez nem beépíthető terület, azaz veszítünk további négyzetmétereket. Ha a vezeték nem elég magasan fut, akkor természetesen ez az épület magasságára is befolyással van.
-
Közművek, melyekre be vannak kötve és melyekre csatlakozni kell
Gyakori, hogy valamilyen közműszolgáltató bekötése hiányzik. A közművezetékeket az e-közmű rendszeréből bárki leellenőrizheti magának, ha van Ügyfélkapus hozzáférése.
Azonban az, hogy azt látjuk ezen a térképen, hogy az utcában előtte elmegy egy vezeték, de nincsen bekötve a telekre, nem jelenti azt automatikusan, hogy gond nélkül köthető.
Azonban az, hogy azt látjuk ezen a térképen, hogy az utcában előtte elmegy egy vezeték, de nincsen bekötve a telekre, nem jelenti azt automatikusan, hogy gond nélkül köthető.
Mutatok egy példát. Ez egy kecskeméti telek, ahol a barna vonal mutatja, hogy van szennyvízvezeték a telek előtt, de az is látszódik, hogy nincsen bekötve.
Itt hiba azt feltételezni, hogy azonnal beköthetünk. A képen látható vezeték a valóságban ugyanis egy úgynevezett nyomott szennyvíz vezeték, amire csak úgy simán nem lehet rákötni.
A valóságban ennek a teleknek a legközelebbi csatornarákötési lehetősége körülbelül 500 méterrel arrébb van. Odáig elvinni egy vezetéket pedig több tízmilliós tétel.
-
Szabályozási vonal
Szintén általános probléma a szabályozási vonal, amikor a telekből úgymond le kell vágni egy darabot és visszaadni a közterület javára. Ez persze kissé pongyola megfogalmazás, de remélem, a lényeg érthető, ha eltekintünk a mérnöki precizitástól.
Ezt úgy érik el, hogy addig a tulajdonos egy építési beruházásra nem kap engedélyt, amíg ezt meg nem teszi. Ez egy baromi lassú folyamat. Évtizedekbe mérjük, mire egy utca szabályozása megtörténik, de ez most mellékes.
Viszont, ha le kell vágnunk egy darabot a telkünkből, változnak a telekhatárok, változik a telek területe, és ez döntően befolyásolja a megépíthető épület méretét.
Ebben a budakalászi példában például jelentős területet veszített a telek, és ráadásul a "levágandó részen" egy meglévő és az új tulajdonos által megtartani kívánt épület is akadt.
Ez igazából lábon lövés. Ha nem bontjuk el az egyébként megtartani kívánt melléképületet, akkor nem vágható le a telekből a kijelölt rész, ezáltal a rossz állapotban lévő épület elbontása és újjáépítése sem valósulhat meg. Így ez a telek akkor lehet értékes az új vásárló számára, ha nincsen szüksége a melléképületre.
Ennél volt durvább is. Ebben a törökbálinti példában konkrétan ketté szelte a telket a jövőben tervezett út. Persze az ingatlanos mit sem tudott róla...
-
A telken lévő meglévő épületek
Kérdésként találkoztunk már azzal, hogy ha vannak meglévő épületek a telken, az miként befolyásolja a beépíthetőséget. Ahogyan azt a beépíthetőség számításánál is kifejtettem, a telek beépíthetőségébe bele kell számolni a meglévő épületeket is, azaz annyival kevesebbet lehet építeni, ha már van rajta épület.
Ez igaz azokra az épületekre is, amik hivatalosan nincsenek feltűntetve. Azonban ebben az esetben vagy fel kell tűntetnünk az eljárás során, vagy le kell bontanunk. Speciális eset, ha már 10 évnél régebben áll ott és szabálytalan az épület, erről kicsit később.
-
A szomszédos épületek
A szomszédos épületek is befolyásolhatják egy telek beépíthetőségét. Pontosabban, az azoktól mért távolság.
Az építési szabályzatok és a tűzvédelmi szabályzat is meghatároz bizonyos távolságokat az épületek között.
Az építési szabályzatok és a tűzvédelmi szabályzat is meghatároz bizonyos távolságokat az épületek között.
Ha a szomszéd épület szabálytalanul van megépítve és túl közel van a mi beépíthető területünkhöz, akkor sajnos azt is figyelembe kell vennünk.
Magyarul "ki kell harapnunk egy darabot" a beépíthető területünkből a telken. Ilyen szempontból sajnos mindegy, hogy az az épület szabályos vagy szabálytalan. Ennek elsősorban tűzvédelmi okai vannak, de a lényeg, hogy ezt így kell kezelnünk. A cikk végén látni fogod egy élő példában is.
Lehet pereskedni persze a szomszéddal, hogy bontsa el, tegye szabályossá, azonban az évekbe telik, és milliós perköltségekkel járhat. Nem javaslom. Célszerű ezeket a kérdéseket előre tisztázni.
-
Földtani viszonyok
A talajmechanikai vizsgálat gyakran méltatlanul elfeledett téma a telkekkel kapcsolatban, pedig ennek segítségével lehet megállapítani, mi van a föld alatt a tervezett épület helyén. Az alapozás során keletkező költségek gyakran elérhetik a milliókat.
A cikk elején említettem egy építkezést, ahol a talajszennyezés miatt 300 millió forintos pótmunkát kellett végezni, ebből 65 millió az alapozási többletköltség volt.
Egy speciális alapozási módnak horrorisztikus költségei is lehetnek, és sajnos ezek a költségek nem növelik az ingatlan értékét. Szükségesek ugyan, de nem tekinthetők megtérülő beruházásnak.
ERRŐL BŐVEBBEN EBBEN A CIKKBEN OLVASHATSZ
-
Benapozottság
Telek vásárláskor nem szoktunk ennek nagy szerepet tulajdonítani. És ebben az esetben első sorban nem a az üres telek benapozása a kérdés, hanem az, ha megépítetted a házad, a szomszéd mit takar ki a telkeden.
Továbbmegyek. Az a szomszéd mit takar ki, aki majd 10 év múlva veszi meg a melletted lévő telket!
A benapozottság legfőbb haszna mérnöki szempontból az energetikában van, hiszen amikor tervezzük egy épület energetikai tulajdonságait, akkor ezt is felhasználjuk
-
Terep lejtése
Mindenki imádja a panorámás telkeket. Ennek velejárója, hogy valószínűleg lejteni fog a terep.
Műszakilag ez magával hoz néhány apróságot
-
legtöbb esetben ezek a telkek nehezen megközelíthetők, súlykorlátozás van érvényben az utakon és nehéz a az építkezést megszervezni. Persze ez nem mindig igaz
-
Lejtős terepre mindig drágább építkezni. Hogy mennyivel azt nehéz megmondani. Ökölszám, hogy kb ahány százalékos a lejtő, annyival lesz drágább az építkezés.
Most már látjuk mi minden befolyásolja egy ingatlan beépíthetőségét. Azonban ezek még csak paraméterek. A tudomány innen jön. Megérteni és lefordítani, hogy mit lehet építeni ezek figyelembe vételével.
Ez az a rész, ahol a mérnöki tapasztalat nélkülözhetetlen.
A telek valós beépíthetősége
Amikor meg akarjuk határozni egy telek valós beépíthetőségét, akkor a fenti kérdésekre és előírásokra mind választ kell adnunk, illetve igazolnunk azok meglétét, például egy fennmaradási engedély esetén.
Hogy jobban érthető legyen, miről beszélek, hoztam egy konkrét példát egy III. kerületi telekkel kapcsolatban, ahol bemutatom, hogy a telek beépíthetőségének kiszámítása hány tényezőtől függhet.
Nyilván, mivel ez egy konkrét eset, ezért egyáltalán nem biztos, hogy a fent felsorolt összes paraméterben problémák adódnak. Célom inkább azt bemutatni, hogy egy mérnöknek milyen hozzáadott értéke lehet egy eladósorba kerülő ingatlan megvásárlásakor.
Mi az a telek valós beépíthetősége:
Ilyen jogi fogalom sajnos nincsen. Saját meghatározásom szerint egy ingatlan vagy telek valós beépíthetősége az, ami ténylegesen beépíthető, figyelembe véve az összes vonatkozó paraméter egyidejű vizsgálatát.
Tehát a fent említett beépíthetőségi paraméterek közös keresztmetszetét kell megtalálni. Nem elég pusztán egy építménymagasságból és beépítési százalékból kiindulni, mivel ezek csak közelítő adatok, és számtalan más tényező is befolyásolja a helyzetet.
Ennél a konkrét teleknél már bemutattam, hogy már az sem egyértelmű, hogy a telek beépítése oldalhatáron álló vagy szabadonálló-e. Ez pedig jelentős, mert teljesen más típusú épületet kell rá tervezni. Például egy mobilház telepítését is konkrétan megakadályozhatja egy ilyen előírás értelmezése.
Lássuk a konkrét telek beépíthetőségét
Bemásolok ide egy helyszínrajzot, amelyet már mi készítettünk a vizsgálat alapján. Elsőre talán kissé bonyolultnak tűnhet.
Első lépésként a telekhatárokat célszerű tisztázni
Gyakori jelenség, hogy a telek határvonalait rendezni szükséges. Legtöbbször ez akkor fordul elő, amikor a település úgy dönt, hogy szélesíti az utat, így az utcában lévő tulajdonosokat kötelezik, hogy egy bizonyos részt "leadjanak" a telkükből az utca javára. Ezt is részleteztem feljebb.
Az itt bemutatott telek esetében nincsen ilyen kötelezettség.
Az itt bemutatott telek esetében nincsen ilyen kötelezettség.
Utána a beépítési helyet szükséges meghatározni.
Ez lényegében azt jelenti, hogy az előírásoknak megfelelően bizonyos távolságokat el kell hagyni a telekhatároktól. Ezeket az előkert, oldalkert és hátsókert néven ismerjük. Az így lehatárolt területen belül helyezhető el az épület. Néha előírják, hogy az épületet valamelyik beépítési vonalhoz kell igazítani (előkertnél vagy oldalkertnél).
A beépítésre kijelölt terület nagysága a legtöbb esetben nagyobb, mint a megengedett maximális beépítési százalék, de nem mindig.
Például, ha a telek nagyon keskeny, akkor a beépíthető terület olyan mértékben szűkülhet, hogy a beépítési százaléknál kisebb terület marad beépíthető. Ez viszonylag ritka, de előfordulhat.
A rajzon ezt a területet sötétkék színnel jelöltük. Ezen belül helyezhető el az épület.
Közmű szolgalom
Ha eddig eljutottunk, már fél siker. Ezek után szükséges megvizsgálni, hogy van-e élő közművezeték a telken, ami nem a telket köti be, hanem átmegy rajta. Ennek egyébként a tulajdoni lapról ki kell derülnie.
Ezeknek a közműveknek védőtávolsága van, amiről korábban írtam.
Láttunk már olyan esetet egy kecskeméti ipari telken, ahol a beépíthető területet félbevágta egy közművezeték. Itt hiába volt az 5000m2-es telek 50%-ban beépíthető. Max 1000 m2 lehetett rajta beépíteni így!
Ezeknek a közműveknek védőtávolsága van, amiről korábban írtam.
Láttunk már olyan esetet egy kecskeméti ipari telken, ahol a beépíthető területet félbevágta egy közművezeték. Itt hiába volt az 5000m2-es telek 50%-ban beépíthető. Max 1000 m2 lehetett rajta beépíteni így!
A példa teleknél ilyen probléma most nem fordult elő.
Szomszéd épületek
Tűzvédelmi okokból a szomszédos telken lévő épületektől távolságot kell tartani. Ez természetes módon megelőzi, hogy egy épület kigyulladása esetén a tűz továbbterjedjen.
Ezen távolság mértéke több tényezőtől függ. A pontos számítási módot az Országos Tűzvédelmi Szabályzat alapján lehet kalkulálni. Lényeg, hogy távolságot kell tartani.
Ezt a rajzon szürkével jelöltük, és látható, hogy mindkét oldalon van olyan épület, mely korlátozza a telek beépíthetőségét.
Pirossal jelöltük továbbá azt az épületet, amely hivatalosan nincs nyilvántartásban, de tudtuk róla, hogy 10 évnél fiatalabb.
Ez azért fontos, mert 10 év után nehezebben érhető el, hogy a szomszéd lebontassa meglévő épületét. Azonban, ha ez kevesebb mint 10 év, akkor hatósági eljárás keretében akár bontatható is.
Azonban, amíg ott áll, akár szabályos, akár szabálytalan, a távolságokat be kell tartani tőle.
Közút és közlekedési infrastruktúra létesítmények
Itt már említettük a közúti kapcsolatot, ami ezen a teleken rendezett. Van azonban más tényező is, ami befolyásolhatja a telek beépíthetőségét.
A rajzon a déli oldalon látható egy vasúti vonal.
Ennek a vasútnak is van egy védőtávolsága, amit vagy szabadon kell hagyni, vagy valamilyen beépítési korlátozások vonatkozhatnak rá.
Így a vonalas közlekedési létesítmények is csökkenthetik a telek beépíthetőségét.
Ezek lehetnek vasúton túl országos jelentőségű közutak, mikrohullámú zónák, légi közlekedési folyosók, ivóvíz kutak védelmi zónái stb.
Ennek a vasútnak is van egy védőtávolsága, amit vagy szabadon kell hagyni, vagy valamilyen beépítési korlátozások vonatkozhatnak rá.
Így a vonalas közlekedési létesítmények is csökkenthetik a telek beépíthetőségét.
Ezek lehetnek vasúton túl országos jelentőségű közutak, mikrohullámú zónák, légi közlekedési folyosók, ivóvíz kutak védelmi zónái stb.
Régészeti védőterület
Ez a telek is egy ilyen zónába esik, azonban fontos megjegyezni, hogy a legtöbb esetben ez nem befolyásolja közvetlenül a telek beépíthetőségét. Magyarul, egy régészeti övezet nem korlátozza a beépíthető terület nagyságát, amíg nem találunk valamit a földben.
Ilyen területen érdemes olyan műszaki megoldásokat fontolóra venni, amelyek lehetővé teszik az alapozás megvalósítását anélkül, hogy mélyebbre kellene ásni 30 cm-nél. Ilyen megoldások léteznek, és ezeket mindig az adott helyzetre szabva kell kiértékelni.
ÖSSZEGEZVE:
Véleményünk szerint, ahogy egy autót is átvizsgáltatsz egy szerelővel vásárlás előtt, úgy egy ingatlant is alaposan fel kell mérni, ha tudatosan szeretnél építkezni.
Ez még nem elterjedt gyakorlat, mivel a legtöbb ember nem is gondol arra, mennyi probléma merülhet fel egy építési telek megvásárlása során, főleg azután, amikor már nem áll módjában visszalépni az ügylettől.
Mindenkit arra buzdítunk, hogy vizsgáltassa meg a telkét.
