7+1 Alapvető Tudnivaló Amit Minden Építtetőnek Ismernie Kell!
03 Jul 2024
0 hozzászólás
Építkezés előtt állsz, de nem tudod, hol kezdj neki? Ebben a cikkben megtalálod a legfontosabb tudnivalókat, amivel építtetőként tisztában kell lenned. Ha szeretnél időt, pénzt megspórolni, mindenképp olvasd el! Építkezőknek, telekvásárlóknak és mindazoknak, akik biztos alapokat akarnak a projektjükhöz, jó kiindulási alap lesz ez a cikk.
Mi elsősorban a megelőzést és az átláthatóságot szeretjük, ezért is kezdtük el vizsgálni a telkeket még azelőtt, hogy vételi ajánlatot tennél rá. Azonban azok a vizsgálatok, amiket elvégzünk telekvásárlás előtt, azoknak is segít, akik már rendelkeznek telekkel. Lényegében a vizsgálaton kívül egy építkezésre felkészítő 50 perces mini tréninget is tartunk konzultációnk során. Vágjunk bele!
1) FELKÉSZÜLÉS EGY ÉPÍTKEZÉSRE
A gyakorlatban azt látjuk, hogy egy építkezés előtti felkészülés nem kap elég hangsúlyt, és ez később rengeteg problémát, kellemetlenséget okozhat. Pedig pár százezer forintért cserébe szinte mindenre választ kaphatsz, ahelyett, hogy heteket vagy hónapokat kutakodnál.
Ezért érdemes építésjogi szemmel is átvizsgálni az építkezés helyszínét, függetlenül attól, hogy a telket megvetted vagy már eleve a tiéd, esetleg örökölted.
Ezért érdemes építésjogi szemmel is átvizsgálni az építkezés helyszínét, függetlenül attól, hogy a telket megvetted vagy már eleve a tiéd, esetleg örökölted.
Addig mindenki eljut, hogy megnézi a HÉSZ-ből, hogy mekkora a telek beépíthetősége, van-e hely bővíteni, illetve azt is, mekkora lehet az épület magassága, azonban ezt gyakran félreértik.
Itt egy videó, ahol ezt a fogalmat megpróbálom röviden elmagyarázni:
@varhelyitibor 📐 ÉPÍTMÉNYMAGASSÁG: TÖBB, MINT CSUPÁN EGY SZÁM 📐 🔍 Az építménymagasság értelmezése és kiszámítása gyakran okoz fejtörést az építkezni vágyóknak. Különösen akkor, amikor a helyi építési szabályzat korlátozásai látszólag szűk keretek közé szorítják az építési terveket. Például, ha csak 4,5 méter magas épület építhető. 🏗️ Hogyan Lehet 4,5 Méteres Építménymagassággal Háromszintes Épületet Építeni? Az építménymagasság fogalma nem egyszerűen az épület legmagasabb pontját jelenti. A számítás alapját az épület teljes homlokzati felülete és kerülete képezi, tehát a homlokzati felület és a kerület hányadosa alapján határozódik meg. 📏 Ez a módszer lehetővé teszi, hogy az épület bizonyos részein játsszunk a magassággal – egyes helyeken alacsonyabb, míg más helyeken magasabb épületrészeket tervezhessünk. Fontos szabály, hogy az építménymagasságot az eredeti terepszintről kell mérni, és nem engedélyezett a terep feltöltése pusztán az építménymagasság növelése végett. 💡 Ez a megközelítés megmutatja, hogy a tervezési és építési korlátokat kreatív megoldásokkal és a szabályok pontos ismeretével lehet a legjobban kihasználni. 🤔 Te tudtad ezt az építménymagassággal kapcsolatos információt? Úgy gondolod, hogy ez a szabályozás segíti vagy éppen korlátozza az építészeti kreativitást? Oszd meg véleményedet, tapasztalataidat a kommentekben, és ha érdekesnek találtad ezt a témát, oszd meg ezt az információt azokkal, akik építkezés előtt állnak! #BuildCast #építkezzokosan #várhelyitibor #eladotelek #plotofland #ingatlan #property #igaztörténet #truestory #építés #építészet #ingatlanbefektetés #ingatlantmásként #generálkivitelező #családiház #ingatlanszakértés #modernház #tervezés ♬ eredeti hang - BuildCast-Várhelyi Tibor
Azonban ezen felül még ezer más tényező is szóba jöhet. Sokan nem is gondolnak bele, hogy a szomszéd is befolyásolhat minket.
2) MILYEN ENGEDÉLYEK KELLENEK?
Ahhoz, hogy ma Magyarországon építkezz, engedélyre lesz szükséged (bár sokszor ezt nem így hívják). Ne hidd el azoknak a sarlatánoknak az állításait, akik az ellenkezőjét állítják. Lehet ugyan, hogy a családi ház építéséhez nem építési engedélyt kell szerezned, de egy egyszerű bejelentés is lényegében ide tartozik. Azonban egy egyszerű homlokzatfelújításhoz is településképi eljárást kell lefolytatni.
A jogszabályok tételesen felsorolják azokat az eseteket, amikor nem kell semmilyen engedélyt kérni. Ezt itt találod az úgynevezett eljárási kódex 1. számú mellékletében. Összesen 35 esetben nem szükséges engedélyt kérni. Minden más esetben kell!
Így mielőtt belevágnál, érdemes megismerned az engedélyezés és használatbavétel menetét, mert eltérő folyamatok lehetnek attól függően, mit és hol akarsz építeni vagy felújítani.
3) SZABÁLYTALAN SZOMSZÉD ÉPÜLET
Rontja a beépítési lehetőségeid, ha a szomszéd szabálytalanul építkezik, esetleg engedély nélkül.
A III. kerületben vizsgáltunk egy telket, ahol az ingatlant örökölte a tulajdonos. A szomszédok több épületet is építettek, amelyek a vizsgált telek beépíthető területét csökkentették.
Fontos, hogy ha szabálytalan a szomszéd épülete, ez akkor is igaz.
A III. kerületben vizsgáltunk egy telket, ahol az ingatlant örökölte a tulajdonos. A szomszédok több épületet is építettek, amelyek a vizsgált telek beépíthető területét csökkentették.
Fontos, hogy ha szabálytalan a szomszéd épülete, ez akkor is igaz.
A telkekkel kapcsolatos egyéb problémák ugyanazok, amiket ebben a cikkben már leírtunk, így nem ismétlem meg magam:
4) ÉPÍTÉSJOGI VÁLTOZTATÁSOK
További felmerülő kockázat, hogy a jogbiztonság Magyarországon siralmas. A folyamatos jogi változtatások megnehezítik az építtetők életét, hiszen nagyon nehéz előre kalkulálni.
Ezek az előírások szabályozzák az építkezés ÁFA-tartalmát, de akár azt is, mennyi lehet a beépítési paraméter.
Jó hír viszont, hogy sok ilyen változást már előre lehet tudni, sejteni, bár korántsem az összeset. Hosszabb előkészítés után 2023 decemberében elfogadták a Magyar Építészetről Szóló törvényt, melyből elég jól körvonalazódik, merre kívánja a jogalkotó vinni az építőipart.
Ezek az előírások szabályozzák az építkezés ÁFA-tartalmát, de akár azt is, mennyi lehet a beépítési paraméter.
Jó hír viszont, hogy sok ilyen változást már előre lehet tudni, sejteni, bár korántsem az összeset. Hosszabb előkészítés után 2023 decemberében elfogadták a Magyar Építészetről Szóló törvényt, melyből elég jól körvonalazódik, merre kívánja a jogalkotó vinni az építőipart.
5) TILALMAK, VÉDELMI ZÓNÁK
Gyakori probléma, hogy építési tilalom van elrendelve egy adott településen. Leggyakrabban ennek oka a település közműhálózatának túlterhelése. Ilyen most például Biatorbágy külterületi része is, ahol két éve áll egy munkánk a tilalom miatt.
A nehézség, hogy ezt nem így hívják, ezért ha valaki józan paraszti ésszel próbál rákeresni, akkor nem találja meg, és gyakran maguk a hatósági előadók sem árulják el.
A nehézség, hogy ezt nem így hívják, ezért ha valaki józan paraszti ésszel próbál rákeresni, akkor nem találja meg, és gyakran maguk a hatósági előadók sem árulják el.
A kulcsszó, ahogyan keresni kell: VÁLTOZTATÁSI TILALOM.
Ezeket akár egész településekre, vagy azok egy-egy részére szokták kiterjeszteni, így nagyon könnyen lehet, hogy valaki belecsúszik egy ilyenbe, hiába van meg a terület és az elképzelés.
Ide tartoznak még a műemléki területek és régészeti védelmi zónák. Ettől jobban félnek az emberek, mint a tűztől, azonban komoly problémát ritkán okoz.
6) SZABÁLYOZÁSI VONAL
Gyakran köpnek a levesbe olyan előírások, amelyekre nem is számít az ember.
A szabályozási vonal lényegében azért jön létre, mert a település kitalálja, hogy szélesíti az utcát, átszabja annak nyomvonalát, újakat alakít ki.
Ha egy ilyet berajzolnak a telkedre, akkor addig nem építkezhetsz, amíg a telekosztást el nem végzed, azaz a vonal előírásai mentén újra nem szabod a telkedet.
Az építési paramétereket innentől kezdve pedig a kisebb területekre kell számolni. Láttunk olyat Törökbálinton, hogy a szabályozási vonal konkrétan félbevágta a telket. Sajnos ilyenkor nincs mit tenni. Ezt levetetni lakossági szinten szinte lehetetlen (pontosabban nem éri meg).
A szabályozási vonal lényegében azért jön létre, mert a település kitalálja, hogy szélesíti az utcát, átszabja annak nyomvonalát, újakat alakít ki.
Ha egy ilyet berajzolnak a telkedre, akkor addig nem építkezhetsz, amíg a telekosztást el nem végzed, azaz a vonal előírásai mentén újra nem szabod a telkedet.
Az építési paramétereket innentől kezdve pedig a kisebb területekre kell számolni. Láttunk olyat Törökbálinton, hogy a szabályozási vonal konkrétan félbevágta a telket. Sajnos ilyenkor nincs mit tenni. Ezt levetetni lakossági szinten szinte lehetetlen (pontosabban nem éri meg).
7) AZ ÉPÍTÉS KÖLTSÉGE
Az első kérdés az építés költsége, amit mindenki tudni akar, ami logikus, hiszen ehhez igazítja később a terveit.
Azonban ez az, amit nem lehet előre megmondani. Mi is készítettünk egy költségkalkulátort, amelynek nem is az a lényege, hogy precízen kiszámolja neked az építkezés értékét, hanem inkább az, hogy gondolkodásra késztessen, mi mindenről kell gondoskodni az építkezés ideje alatt.
Azonban ez az, amit nem lehet előre megmondani. Mi is készítettünk egy költségkalkulátort, amelynek nem is az a lényege, hogy precízen kiszámolja neked az építkezés értékét, hanem inkább az, hogy gondolkodásra késztessen, mi mindenről kell gondoskodni az építkezés ideje alatt.
A rengeteg házár-kalkulátor problémája az, hogy CSAK az épület árát tartalmazza, azonban számtalan olyan egyedi költség is közbejöhet, amivel számolni kell.
Ilyenek például a közművek, a kerítés építése, teraszok, járdák, öntözőrendszer, kertészet, tervezési díjak (és nemcsak az építész, hanem a szakági tervek), a használatbavételi eljárás egyéb költségei, bontási munkák, fák kivágása, egy felvonulási út vagy egy daru telepítése. Persze a teljesség igénye nélkül.
Ilyenek például a közművek, a kerítés építése, teraszok, járdák, öntözőrendszer, kertészet, tervezési díjak (és nemcsak az építész, hanem a szakági tervek), a használatbavételi eljárás egyéb költségei, bontási munkák, fák kivágása, egy felvonulási út vagy egy daru telepítése. Persze a teljesség igénye nélkül.
Ha megismered az építkezés folyamatát, akkor sokkal átláthatóbb lesz az egész. Ebben akár személyre szabottan mi is tudunk segíteni neked egy konzultációs időpont foglalása mellett.
És a költségnél még ott van a nettó és bruttó kérdése. Nem az ÁFA, hanem a terület, amire az építés költségét számolod. A nettó terület az, amit a falak nélkül számolunk, tehát az épület hasznos területe. Viszont a legtöbb kivitelező azt elfelejti mondani, hogy az építési költséget a bruttó, azaz a falakkal együtt vett területre számolják ki. Az átverés ott van, hogy az épület alapterületét falak nélküli területtel mutatják ki. A kellemetlen meglepetés pedig a szerződés aláírásakor derül ki.
+1) HOGYAN TAKARÍTUNK MEG NEKED IDŐT?
Ha a fenti kérdésekre még csak nem is gondoltál, akkor érdemes elfogadnod, hogy az építkezés előtt még nagyon sok mindent meg kell ismerned. Ha már nem újdonság, amit itt olvastál, de nem tudod, hogy honnan kapod meg a válaszokat, akkor jó helyen jársz.
Mi úgy tudunk neked segíteni, hogy az építkezést akadályozó tényezőket (mi úgy hívjuk RedFlag) kiszűrjük, és elmondjuk, hogyan lehet áthidalni ezeket.
Mi úgy tudunk neked segíteni, hogy az építkezést akadályozó tényezőket (mi úgy hívjuk RedFlag) kiszűrjük, és elmondjuk, hogyan lehet áthidalni ezeket.
A DeepScan szolgáltatásunk, ami nem csak telekvásárlóknak lehet hasznos, hanem azoknak is, akik építkezni szeretnének, meglévő épületüket akarják bővíteni.
Nem neked kell kutakodnod, nem neked kell utolérned a főépítészt, és nem neked kell értelmezned a bonyolult jogi előírásokat. Személyre szabottan mindent megválaszolunk. Jobban megéri, mint ha milliókat költenél tervezésre, és menet közben derülnek ki a „nem várt problémák”, amelyeket persze előre lehetett volna látni...
Címke:
