Zártkert mint lakhatási alternatíva
24 Oct 2023
0 hozzászólás
Már rengeteget olvashattál a zártkertekről különböző aspektusokból megközelítve és kielemezve a témát, így nem is próbálok egy újabb ingatlanos vagy ingatlanjogász szemszögéből rávilágítani ez előnyökre, hátrányokra.
Más megközelítésből olvashatsz most a zártkerteket körülölelő tévhitekről és az azokban rejlő lehetőségekről, buktatókról.
Mivel alapvetően telek átvizsgálásra speializálódtunk, így azt vizsgáljuk meg, hogy mit építhetsz egy zártkerti telekre, vagy mit kezdhetsz a már rajta lévő építményekkel.
Korábban már írtunk egy cikket, egy telek beépíthetőségi lehetőségeinek szempontjairól, amit a képre klikkelve tudsz elolvasni.
Miért ilyen népszerűek a zártkerti ingatlanok?
Itt kétféle zártkerti ingatlant különböztetnék meg lokáció szerint. Nem mindegy, hogy az ingatlan, vagy telek a Balaton környékén, felkapott városi külterületen, vagy egy kevésbé fejlett, alacsonyabb jövedelemmel rendelkező régióban található, ahol se munkalehetőség, se infrastruktúra nem található és nem is várható annak kialakítása.
Tehát a népszerűség!
A zártkertek újabb reneszánszukat élik. Miért? Mert a városi elszaladó ingatlanárak nem teszik lehetővé sokak számára, hogy ott vásároljanak, vagy béreljenek lakást, így más alternatíva után néznek. Mivel munkahelyük a városhoz köti ezeket az embereket, így kézenfekvő, hogy az agglomeráció felé keresgéljenek.
A COVID óta viszont ott is elharapóztak az árak, így maradnak a városok szélén elhelyezkedő, sokszor azokkal szinte egy egységet alkotó, de még külterületi ingatlanok, a zártkertek.
Ezek az ingatlanok olcsóbbak, mégis sokszor közel vannak a városokhoz, így megfelelő alternatívát nyújtanak.
Kompromisszumok
Ezek az ingatlanok több szempontból is kompromisszumokkal járnak. Vegyük sorra őket.
-
Úthálózat
Sokszor nehézkesen megközelíthetőek, ritkán aszfaltozottak, előfordul, hogy közvilágítással sem rendelkeznek.
-
Közművesítettség hiánya
A közművek a legtöbb esetben igen korlátozottan vannak jelen ezeken a területeken, vagy semmilyen mértékben. Mivel a zártkert hivatalosan külterületi ingatlan és eredetileg nem tartós lakhatási céllal kerültek kialakításra, így nem csoda, hogy a városok nem ezeket a területeket priorizálták mikor csatornázni, vagy vízvezetéket kiépíteni igyekeztek.
SzennyvízSzennyvíz kezelése történhet zárt, szivárgásmentes szennyvíztározóba, melyet a Helyi Építési Szabályzat elő is írhat. Ebben az esetben két problémával is szembesülhetünk. Elsőként a talajterhelési díjjal, melyet a kezeletlen szennyvíz mennyisége után kell megfizetnünk az Önkormányzatnak. Ez többszázezer forint is lehet éves szinten.
A másik a szennyvíz elszállíttatása, mely szintén köbméterenként többezer forintra rúg, de sok esetben az ingatlan megközelíthetetlensége miatt ez fizikailag sem lehetséges, így marad az "okosban" megoldás, melyre senkit nem buzdítanék.
Ivóvíz
Mi van ha nincsen kút?
Ez önmagában egy kardinális kérdés. Mivan, ha nincs? Marad a fúrt kút, melyet illik bejelenteni és mérőórával ellátni. De! Gondoljunk bele mi van, ha egy hegyoldalban van a kiszemelt ingatlan és kutat kell fúratni. Ennek a költsége akár több millió forint is lehet, hiszen valószínűleg nem 4-6 méteren lesz elérhető a víz, sőt sokszor a sziklás talaj nem is teszi lehetővé a fúrást, vagy komolyabb, költségesebb eszközre lesz szükség a kút kialakításához.
Egy új kút létesítéséhez akár vízjogi engedélyre is szükség lehet, melyet terveztetni kell, és le kell folytatni a szükséges hatósági eljárásokat!
Mi van, ha van kút?
Jelen jogi környezetben 2024. január 1-je előtt, engedély nélkül kialakított kutak, melyek mélysége nem haladja meg az 50 métert és nem hatolnak át az első vízzáró rétegen, és amelyek háztartási, kerti vagy mezőgazdasági célokat szolgálnak, mentesülnek az engedélyezési kötelezettségek alól. Az ilyen kutak automatikusan szabályosnak tekintendők, kivéve, ha vízkészletvédelmi szempontból védett területen találhatóak.
Vásárlás előtt bizonyosodj meg az éppen érvényben lévő jogszabályokról!
Ekkor még mindig van egy rizikófaktor. A vizet be kell vizsgáltatni (ez is költség), mely előfordulhat, hogy nem ivóvíz minőségű.
Ekkor sincsen minden veszve, egy fél-egymillió forintból már kialakítható egy házi vízszűrő berendezés, mely megoldja ezt a problémát is. Ennek szintén éves - féléves karbantartási költsége van.
- Egyéb szolgáltatók hiánya
Sokszor internet, de még posta szolgálat sincsen ezeken a területeken, így ezekre fel kell készülni valamilyen alternatív megoldással. Nem, nem a füstjelekre gondoltam :)
- Vegyes lakosság összetétel
Van aki a nyugalom miatt költözik zártkertbe, van aki szükségből. Más más kultúrális háttérrel és más célokkal. Ettől függetlenül jellemzően összetartó kis közösségek tudnak kialakulni.
- Tömegközlekedés
Ezeken a területeken alapvetően nincsen tömegközlekedés, így nehézkes lehet bejutni a munkahelyre, városba, bevásárolni stb. Jellemzően boltok, patika és egyéb szolgáltatók sem települnek ide. Mindenképpen szükség lesz egy gépkocsira, vagy ha bírod az emelkedőket, akkor egy kerékpárra (jó időben), ellenkező esetben marad a jó öreg lábbusz.
- Hitelezhetőség
Az egyik legfontosabb szempont a lokáción, illetve a jövőbeli lokáción kívül az, hogy miként van bejegyezve a földhivatalnál az ingatlan tulajdoni lapján. Ha olyan telket akarsz venni, amin van épület, de az nincsen bejegyezve a hivatalos földhivatali adatbázisra, akkor gyanakodj, hogy ez már lehet nem lesz olyan jó vétel. Ezt tudod ellenőrizni a földhivatal honlapjáról letölthető nem hiteles térképmásolat segítségével pár ezer forintból ITT.
A zártkerti telkek története
A zártkert mint jogi fogalom már régóta nem létezik. A 90-es években a külterületi ingatlanok közé sorolták őket. Egy egyszerűsített eljárás keretén belül ki lehetett vonni őket művelési ág alól, így azok nem esnek a termőföld védelmi törvény alá, mely leegyszerűsíti az adás-vételi eljárást. Ellenkező esetben igencsak hosszadalmas eljárás elé nézünk, mert jóvá kell hagyni az államnak és elővásárlási jogok tömkelege miatt Te csak a sor végén leszel.
Aki ide szeretne költözni, annak számolnia kell ezekkel a kellemetlenségekkel.
Itt jegyezném meg, hogy amikor a zártkerti ingatlanokról beszélek, nem a Balaton-felvidéki és Budai-hegyoldalban lévő, vagy egyéb keresett, exkluzív igen keresett és sokszor száz, vagy akár többszáz milliós ingatlanokról írok, hanem az elérhetőbb nagy átlagról.
De vegyük górcső alá az előnyeit is!Merthogy van, nem is kevés!
Igen, már hallom, hogy olcsó és a nyugalom szigete....! Igazatok van. Van egy réteg aki kifejezetten azért költözik ide, mert nyugalomra vágyik. Sőt olyan szempontokat is előnynek tekintenek, mint a közművek hiánya.
-
Közművek
Gondolj csak bele. Nem jönnek havi szinten számlák, melyeket ha nem fizetsz be, akkor ráterhelik az ingatlanodra kamatostul az összeget, nem jönnek végrehajtói levelek sem. Nem függsz a gázár emelkedésétől, a rendszerhasználati díj emelkedésétől és egyéb heti rendszerességgel változó jogszabálytól sem.
Van egy kutad, víztisztítóval, gyűjtöd az esővizet, ha a helyi szabályzatok engedik, akkor van egy bio emésztőd és az elektromos áramod szigetüzemű, onnan töltöd az autód, vagy éppen az autóról a házad.
Mobilneted van, mely sokszor gyorsabb és stabilabb mint a vezetékes társai. a TV-ről le kell mondanod, de ez neked nem is szempont, ha mégis, akkor ott vannak a streaming szolgáltatók.
Lényegében egy városközei" OFFGRID" életmódra is be tudsz rendezkedni.
/NO UTILITY, NO PROBLEM!/
-
Nyugalom
Távol lehetsz a város zajától és máris közel, megélheted a pillanatot, kertészkedhetsz, olvashatsz és vélhetően elég ritkán fognak megzavarni közben.
-
Ár
Magyar szemmel nézve talán ez a legfontosabb, ez az amire mindenki azonnal felkapja a fejét. Egy tanulmány szerint autót is úgy vásárolunk, hogy inkább legyen olcsó, majd később megcsináltatom, ha baja lesz, a lényeg, hogy most mennyibe kerül, függetlenül, hogy az előző tulaj mennyit költött rá és nekem utána vélhetően még többe lesz, mintha eleve egy jól karbantartott, de drágább autót vásároltam volna.
Remélem az ingatlanok vonatkozásában nem így gondolkodtok!
A lényeg, hogy olcsó. Olcsóbb mint egy városi, vagy agglomerációban lévő lakás, vagy ház. Ez az egyik és legfontosabb, eltagadhatatlan előnye és emiatt olyan vonzó sokak számára.
-
Befektetés
Befektetőként biztosan te is ismered a három legfőbb szempontot egy ingatlan vonatkozásában, mely meghatározza az árat.
Régen egy így hangzott:
-
LOKÁCIÓ
-
LOKÁCIÓ
-
LOKÁCIÓ
Ma már inkább ez az érvényes:
-
JÖVŐBELI LOKÁCIÓ
-
JÖVŐBELI LOKÁCIÓ
-
JÖVŐBELI LOKÁCIÓ
Ez kifejezetten érvényes a zártkerti ingatlanokra. Miért? Elmondom.
A zártkerteket sok esetben már állandó lakosok lakják. Közös erővel kiépítették a kötelező közműveket. már a szolgáltatók is felismerték, hogy érdemes a hálózatukat kiépíteni itt.
Ezek a lakosok együttes erővel el tudják érni, hogy belterületbe vonják külterületi ingatlanjaikat, mely egyben felértékelődéssel jár. Ez hatalmas lépés és idővel elkerülhetetlen.
Mik ezek az előnyök, melyekkel szembesülhetsz mint belterületi övezetbe vont ingatlan tulajdonosa?- Megváltoznak a telek beépíthetőségének paraméterei
Szinte kinyílik egy másik világ. Az eddigi kis házikód kibővíthetővé válik. Építhetsz hozzá legálisan újabb szobákat, nappalit, bármit ami e beépítési százalékba belefér. Megnövekedhet a szintszám és még sok kedvező előírás vonatkozik majd az ingatlanodra.
- Hitelezhetőség
Ha a telkeden álló építmény megfelel az OTÉK lakóingatlanokra vonatkozó előírásoknak (253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet - OTÉK 105. §), akkor átminősítheted lakóházzá. Mondanom sem kell, hogy a hitelintézetek jobban szeretik az ilyen ingatlanokat, mint a 0-ás helyrajzi számúakat.
- Állami támogatások
Egy lakóingatlanra, vagy annak építésére felveheted a CSOK-ot, élhetsz az illetékmentességgel, kedvező államilag támogatott hitellel, és az 5% áfa visszaigényléssel is. Legalábbis jelenleg.
Nézzük meg beépíthetőségi szempontból.
A zártkertek jellemzően igen alacsony beépítési sűrűséggel rendelkező telkek. Ez azért probléma, mert a telkek mérete is jellemzően kisebb mint egy lakóövezeti telek esetében. Ez hatványozottan rontja az esélyeinket az álmaink házának felépítésére.
Alapvetően 3-10% közötti beépíthetőséggel találkozhatunk. Ennyit határoz meg az országos előírás.
Mik a lehetőségeink, ha már van a telken építmény?
Három esetet különbözethetünk meg, ezek a következők:
-
A telken álló építmény(ek) szabályos(ak)
Ebben az esetben szerencsénk van, már csak meg kell róla győződnünk, hogy a földhivatalnál is fel van tüntetve az épület. Ezt itt tudod megtenni. Ellenkező esetben egy építész tervező segítségét kell kérned aki ismeri a folyamatot és segít neked ebben.
-
A telken álló építmény(ek) szabálytalan(ok)
Ez már egy kicsit bonyolultabb ügy, de nem veszett fejsze nyele. Ha az építmények bizonyíthatóan 10 évnél régebben épületek, akkor gyakorlatilag legalizálódtak. Ez nem azt jelenti, hogy hurrá, kicseleztem a hatóságot.
Szabálytalanok, de hivatalosan nem indítanak eljárást a szabálytalanság miatt. Azonban bármit szeretnél vele kezdeni, nem tudsz. Nem tűntetheted fel a földhivatali adatbázisban, de nem is bontathatják el veled és nem büntethetnek meg.
Ha az építmények bizonyíthatóan 10 évnél nem régebben épületek, akkor lehet baj. Ekkor ha megvásárolod az ingatlant, akkor a nyakadba veszed annak a lehetőségét, hogy az illetékes hatóság elbontathatja veled az építményt.
Mivel legalizálni nem tudod, így ez egy hatalmas rizikófaktor. Nem biztos, hogy ennyit megér egy kecsegtetőnek tűnő ajánlat.
-
Van a telken egy építmény, mely lakóingatlannak van minősítve.
Ez a legjobb forgatókönyv. Ebben az esetben az ingatlan hitelezhető és az értéke is vélhetően nagyobb. Fel lehet rá venni az állami támogatásokat is.
Itt térnék ki rá, hogy akár egy romos épülettel rendelkező, de lakóingatlannak minősített zártkerti ingatlan is többet nyomhat a latba, mivel az felújítható, átalakítható. Ha legalább egy fala megmarad az épületnek, nem veszik el a lakóingatlan mivolta!
/Ugyanakkor nem lesz új építésű és ÁFA kedvezmény, zöldhitel ugyanúgy nem vehető rá igénybe/
Mit lehet rá építeni?
A nagy kérdés... Alapvetően ezek külterületi ingatlanok, melyek az OTÉK szerint a "beépítésre nem szánt területek" körébe tartoznak. Ez nem azt jelenti, hogy semmit nem lehet rájuk építeni, hanem, hogy nagyon korlátozott mértékben és korlátozott funkciókat lehet kizárólag létesíteni.
Ezen belül a Helyi építési szabályzatok határozzák meg, milyen mértékű a korlátozás. Ezek a helyi rendeletek azonos, vagy szigorúbb szabályozást kötelesek előírni az országos előíráshoz képest. Itt kerülnek meghatározásra az építhető funkciók is.
pl: présház, nyaraló, lovarda, lovas panzió, mezőgazdasági épületek
Új lakóingatlant nem lehet építeni ezeken a területeken! //Így ezeken a területek többekk özött ÁFA kedvezmény sem vehető igénybe//
Mire figyelj vásárlás előtt
Mint oly sok esetben, melyeket korábbi cikkeinkben sokszor említünk (mert nem lehet elég sokszor kitérni rájuk), a következőre mindenképpen figyelj oda vásárlás előtt.
-
kerítés, jogi telekhatár
Rendszerint a jogi telekhatárok sosem ott húzódnak, ahol a kerítéseket anno kialakították. Nem ritka a 2-3 méteres eltérés sem, sőt előfordul, hogy a telken álló épület a szomszédos telekre átlóg. Javasoljuk, hogy adásvétel előtt mindeképpen méressétek ki a telket földmérő szakemberrel.
-
tulajdonosok, haszonélvezők száma
Ha 1/1 a tulajdoni hányad, akkor szerencséd van, viszonylag egyszerű a folyamat és kisebb rá az esély, hogy valaki az eladói oldalról meggondolja magát.
Ha több tulajdonos van, akkor fennáll az esélye, hogy valamilyen "komplikáció" adódik és meghiúsul az adásvétel.
Ha haszonélvező is van, ne feledd, hogy neki több joga van mint a tulajdonosnak!
Sokszor ezek "elfeledett" ingatlanok, a tulajdonosok, vagy azok leszármazottjai már nem is élnek az országban, így biztosan nehezebb lesz pontot tenni az ügy végére.
Ezeket az adatokat könnyedén ellenőrizheted, ha lekéred a tulajdoni lapot a földhivatal oldaláról. Évente kétszer minden magyar állampolgár inegyn tölthet le tulajdoni lapot. Ezt itt tudod megtelenni. Ügyfélkapus regisztráció szükséges hozzá.
-
ki van e vonva művelési ág alól
Korábben említettem, hogy ez egy kardinális kérdés, mivel, ha azt annó nem tették meg az egyszerűsített eljárás keretén belül, akkor ez ma egy sokkal hosszadalmasabb és bonyolultabb folyamat lesz, mely több buktatót is tartalmaz, mivel több elővásárlási joggal rendelkező esetleges versenytársad is akadhat.
-
közművek
Nagyon fontos, hogy ellenőrizd a közművek meglétét. Kérj azokra utaló dokumentumokat az eladótól, vagy menjetek be együtt a közműszolgáltatókhoz, ahol erről dokumentumok vannak.
Szemlézd meg a helyszínen is, hogy valóban rendelkezésre állnak e a közművek.
Ellenőrizd az ingyenesen használható e-közmű rendszerben, hogy valóban vannak e bekötések az ingatlanra, vagy legalább az utcában. Figyelem, a rendszer sokszor nem megbízható és naprakész, de kiindulási alapnak jó. Van, hogy erről e térképről derül ki egy esetleges szolgalmi jog bejegyzés a telekre, mert egy közmű nyomvonal halad át a telken. Ezeknek védőtávolsága meghiúsíthat egy beruházást. Ezt itt tudod megtenni.
Érdeklődj az Önkormányzatnál, hogy milyen közművek megléte elengedhetetlen egy építési engedély megszerzéséhez. Ezt sokszor helyileg szabályozzák. Ha jártas vagy az ilyen jellegű kutatásban, magad is megteheted, hogy végignézed a Helyi Építési Szabályzatot, vagy szakember segítségét kéred.
-
szomszédok
A jó szomszédság elengedhetetlen. Érdemes minél több időt eltölteni a környéken nem csak nappal. Beszélni a szomszédokkal, érdeklődni, figyelni nem kerül semmibe. Senki nem szeretne egy kötözködős szomszédot a "nyakába", aki akár egy építési engedélyt is meghiúsíthat, de el is húzhatja évekig annak megszerzését.
Van egy másik aspektusa is a szomszédságnak. Ellenőrizheted a szomszédos építmények szabályosságát, mely befolyásolhatja a te építkezésedet is, akár negatívan is. Ehhez érdemes szakember segítségét kérni.
-
úthálózat
Fentebb írtam, hogy sokszor nehezen megközelíthetőek ezek a városrészek, területek. Keskeny, lejtős, szilárd útburkolat nélküli úttalan utak vezetnek a kiszemelt telekhez. Ha építkezni szeretnénk és nem fér el egy beton mixer autó, vagy az építőanyag szállító tehergépjármű, akkor biztosak lehetünk benne, hogy költségesebb lesz a kivitelezés.
-
terepviszonyok
Sok esetben ezek a területek igen lejtősek. Ha építkeznénk, bővítkeznénk, akkor ez költség emelő tétel. Nagyon fotnos, hogy a csapadékvíz elvezetésre fokozottan figyeljünk oda!
-
rajta lévő építmények fel vannak e tüntetve
Ellenőrizd a földhivatalnál, hogy az építmény(ek) fel van(nak) e tűntetve. Szintén ellenőrizd a tulajdoni lapot is, így megbizonyosodhatsz arról, hogy a "papírok rendezve vannak".
-
rajta lévő építmények szabályosak e
Érdemes szakember segítségét igénybe venni ennél a fázisnál. Jellemzően építész tervezők tudnak Neked ebben a segítségedre lenni, de érdemes a helyileg illetékes hatósággal is egyeztetni, ha van rá lehetőség. (Jellemzően ettől ma már elzárkóznak).
-
építmény megfelel e az OTÉK lakóépület előírásainak
Sokszor ezeken e területeken épített építmények a funkciójukból adódóan nem felelnek meg at OTÉK által előírt lakóépület követelményinek. Például nem elegendő a belmagasság, nem rendelkeznek főző, vagy tisztálkodó helyiséggel és nincsen legalább egy 16m2-t meghaladó szobájuk.
Hogy miért fontos ez? Ha később belterületbe vonják a területet, akkor csak azok az épületek minősíthetőek át lakóépületté, melyek megfelelnek ezen előírásoknak maradéktalanul.
/Aki befektetésként vásárolja ezeket az ingatlanokat, megtöbbszörözheti a befektetett összeget./
-
szabályozási vonalak
Ha a település övezeti szabályozási terveket nézegetve szabályozási vonal halad át a kiszemelt telken, akkor legyél tisztában a következőkkel. Előbb, utóbb rá fogsz kényszerülni, hogy eleget tegyél a tervezett szabályozásnak.
Ezeket az Önkormányzatok a jövőbeli használhatóság érdekében tervezteti meg. Ezek a vonalak segítenek abban, hogy később használható méretű, szabályos közutakat tudjanak kialakítani, mely az ottlakók érdeke.
Persze valamilyen szinten ez lemondásokkal is jár, hiszen ezeket a területeket a telek tulajdonosoknak kell átadnia az Önkormányzat részére.
Az, hogy ezt nem ingyen kellene megtenni az egy másik cikk témája lehetne, de ha egyszer építési engedélyt szeretnél majd kérni, akkor a használatbavételig teljesítened kell majd ezt a kötelezettséget.
-
egyéb szabályozások, korlátozások
Sok esetben találkoztunk már olyan esettel, hogy az érintett ingatlan régészeti lelőhelyen fekszik. Ebben az esetben az építkezés megkezdése alatt egy felügyeleti szervnek is kint kell lenni a helyszínen, míg a földmunkák zajlanak. Azt gondolom említenem sem kell, hogy ez az építtető költsége, nem beszélve arról, hogy mi van ha kifordul a földből egy többszáz éves amfóra. Természetesen az idei karácsony is a nagyinál lesz. Ezt a szabályozási terven, vagy itt tudod ellenőrizni.
Természetesen egy felkészült tervezőnek erre is van megoldása, kiskapuja. Érdemes lehet elgondolkodni a talajcsavaros alapozási módszereken.
Találkozhatsz még természetvédelmi területtel, megtartandó kötelező erdőterülettel, natura 2000 által védett hidrogeológiai övezettel, védőtávolságokkal és még sok-sok más korlátozó tényezővel, melyekkel érdemes tisztában lenned vásárlás előtt
A fenti képeken egy XXII. kerületi zártkerti ingatlanhoz tartozó földhivatali, szabályozási terv és OÉNY védett ingatlanok adatait láthatjátok. Feltűnik, hogy a földhivatalnál még zártkertként van feltűntetve az ingatlan.
Az is látszik, hogy az övezeti térképen szabályozási vonalak vannak, de a régészeti lelőhely nincsen feltűntetve.
Az OÉNY-ben ellenőrizve viszont kiettül, hogy bizony régészeti lelőhelyről van szó.
A fenti képeken egy XXII. kerületi zártkerti ingatlanhoz tartozó földhivatali, szabályozási terv és OÉNY védett ingatlanok adatait láthatjátok. Feltűnik, hogy a földhivatalnál még zártkertként van feltűntetve az ingatlan.
Az is látszik, hogy az övezeti térképen szabályozási vonalak vannak, de a régészeti lelőhely nincsen feltűntetve.
Az OÉNY-ben ellenőrizve viszont kiettül, hogy bizony régészeti lelőhelyről van szó.
Remélem ez a kis összefoglaló segít Neked egy felkészült, nem elhamarkodott döntés meghozatalában, hiszen sokunknak ez egy életre szóló elköteleződést jelent és nem mindegy, hogy remegő kézzel írjuk e alá az adásvételi szerződést, vagy magabiztosan, tudva, hogy mindent elkövettünk, hogy a kockázatokat minimalizáljuk.
// Ha bármilyen kérdésed felmerül a kapcsolat menüpont alatt vedd fel velünk a kontaktot és legjobb tudásunk szerint próbálunk segíteni//
Címke:
