Ugrás a tartalomhoz
Kosár
0 elem

Hírek

A telek beépíthetőségének ABC-je: A legfontosabb tényezők, amiket figyelembe kell venned!

Tibor Varhelyi 12 Sep 2023 1 hozzászólás
telek-beepithetoseg

 Miért is olvasd el ezt a cikket? 

A telek beépíthetősége nem csupán egy száraz jogi fogalom, hanem a jövőd záloga, egy olyan alap, amelyre építheted álmaid otthonát vagy befektetésedet. De vajon hogyan ismerheted fel a tökéletes területet, amely nem csupán szemet gyönyörködtet, de a lehetőségek tárháza is? Ebben a cikkben felfedjük a telek beépíthetőségének minden titkát, hogy te lépéselőnyben legyél a telekvásárlás terén. Merülj el velünk a részletekben, és fedezd fel, hogyan válhatsz igazi telekguruvá!

Emlékszem egy esetre tavaly nyáron: egy visszatérő ügyfelünk megkeresett minket, mert új csarnoknak keresett helyet Kecskeméten. Talált is egy tökéletesnek tűnő, 5000m^2-nél nagyobb telket. De ahogy mondani szokták, az ördög a részletekben rejlik. A beépítési százalék alapján 2500 négyzetméter volt beépíthető, de a valóságban sokkal több tényező játszik közre.

 Miért több egy telek, mint amit a szemeddel látsz? - A telek beépíthetőségének fontossága 

A telek beépíthetősége nem csak azt jelenti, hogy hány százaléka építhető be és mekkora az épület magassága. Sokkal többről van szó! Rengeteg más szempont is befolyásolja, és mindegyik jelentősen meghatározza egy eladó telek értékét. Ha nem vagy tisztában ezekkel a tényezőkkel, könnyen rossz döntést hozhatsz, ami pénzbe kerülhet.



 Az építési szabályok: A láthatatlan keretek, amik formálják az álmaidat 

Az építési szabályok olyanok, mint egy láthatatlan keret, amely meghatározza, milyen épületet építhetsz egy telekre. Nem csak a méretet és a magasságot szabályozzák, hanem sok más tényezőt is, amelyekről talán még sosem hallottál.

De ne aggódj! Ebben a cikkben mindent elmagyarázok, amit tudnod kell. Átnézzük az alapfogalmakat, az egyéb korlátozó tényezőket, és kitérünk néhány speciális esetre is. A végére pedig bemutatok egy kis számítást, hogy pontosan tudj kalkulálni a telek valós értékével.

elado-telek-itt-kezdj-banner

Alapfogalmak és szabályok

Mielőtt belemerülnénk a részletekbe, fontos tisztázni néhány alapfogalmat. Az OTÉK, vagyis az Országos Településrendezési és Építési Követelmények a telek beépíthetőségének alapvető szabályait határozza meg országos szinten.
Azonban ne felejtsd el, hogy a települési szabályzatok is befolyásolhatják a beépíthetőséget. Ezeket egy időben kell figyelembe venni és irányelv, hogy az OTÉK-ot a települési szabályok szigoríthatják, így ebben az esetben a szigorúbbat kell figyelembe venni.
Egyébként a helyi előírás elvileg nem könnyíthet az országos előírásokon.
Mindig tájékozódj a helyi előírásokról is!

Telek mérete

A telek mérete alapvetően meghatározza, hogy milyen méretű és milyen típusú épületeket lehet rá építeni. Egy nagyobb telek több lehetőséget kínál, de azért ne szaladjunk ennyire előre! Néha egy nagy teleken is csak kisebb épületet lehet építeni, függően a beépítési százaléktól és más korlátozó tényezőktől.

Beépítési százalék

Ez az a mutató, ami megmondja, hogy a telkednek hány százalékát építheted be. Például, ha egy 1000 négyzetméteres telken 40% a megengedett beépítés, akkor maximum 400 négyzetméternyi területet foglalhat el az épület. Még ide tartozik a bruttó és nettó terület fogalma. Ugyanis, amikor megkapod ezt a számot akkor te a bruttó beépíthetőséget kapod meg:
Bruttó terület: A háznak a falakkal együtt mért területe
Nettó terület: A háznak a falak NÉLKÜL mért területe, tehát a helyiségek használt területe (amit pl. az ingatlanhirdetésekben is látsz)

Épületmagasság

Lényegében az ÉPÜLET ÁTLAGMAGASSÁGÁT határozza meg. Az épületmagasság nem csak az épület tényleges magasságát jelenti, hanem azt is, hogy milyen magasra építhetsz egy adott telken. Fontos, hogy a helyi szabályzatokat is figyelembe vedd, mert ezek eltérhetnek az OTÉK-tól.

Épülettípusok és funkciók

Nem mindegy, hogy milyen célra használod az telket és rajta az épületet! Egy lakóövezetben például nem építhetsz ipari létesítményt.

Mindig tájékozódj, hogy milyen épülettípusok és funkciók megengedettek az adott területen.

Számtalan övezeti besorolás van. Az általunk vizsgált telkek általában valamilyen lakóövezeti, ipari, zártkerti vagy üdülő területen helyezkednek el. Persze ennél sokkal több kategória létezik. Ha érdekel itt olvashatod a részleteket a jogszabály megfogalmazása szerint.

Távolsági előírások

Az épületek közötti távolság, az úttól való távolság, vagy akár a szomszédos telkekkel való távolság is fontos tényező. Ezek a távolsági előírások biztosítják, hogy az épületek között elegendő hely legyen, például tűzoltási célokra.

De ide taroznak a szomszédtól mért távolságok (amit akkor is meg kell tartani, ha a szomszéd szabálytalanul építkezett és ez által csorbul a kiszemelt telek beépíthetősége), és a közművezetékek védőtávolsága is.

Telek beépíthető területe, építési hely és építési vonal

Ez a rész a tervezés egyik legfontosabb eleme. Meghatározza, hogy az épületet pontosan hova helyezheted a telken, mennyire közel az úthoz, vagy mennyire távol a szomszédoktól.

Ezt úgy kapod meg, hogy a helyi szabályzat által megadott előkerti, oldalkerti és hátsókerti részeket elméred a telekhatártól, fontos megemlíteni, hogy a jogi telekhatárokat nézzük ilyen esetben.  Az így kapott zárt területen belül tudod elhelyezni az épületet.

Ha külön építési vonalat is meghatározott a szabályzat, akkor az épületet az ott leírtak szerint kötelező erre a vonalra tenni.


Zöldfelület

A zöldfelület nem csak esztétikai szempontból fontos, hanem a környezetvédelem és a városi klíma szempontjából is. A zöldfelületi előírások biztosítják, hogy a városokban is legyen elegendő zöldterület. Azt mutatja meg, hogy a telek hány százalékának kell növényzettel borítottnak lennie.

Ebbe bizonyos keretek között bele lehet számolni a zöldtetőt, és a vízfelületeket is.


Szintterület

A szintterületi mutató azt mutatja meg, hogy a teljes telek területéhez képest mennyi az épületek összterülete.

Ez alapján könnyen kiszámolhatod, hogy mennyi épületet építhetsz a telkedre. Legegyszerűbben ezt úgy tudod elképzelni mint a beépítési százalékot, azonban itt a tervezett épület minden egyes szintjét összeadod és ezt osztod el a telek területével.
Ezt a számot azonban nem %-ban adjuk meg, de ha nekünk ez a kívánságunk, csak szorozzuk meg 100-zal.
Egy 0,6 szintterület tehát azt jelenti, ha 1000m2 területű a telek, akkor az összes szintet és épületet figyelembe véve a telekre bruttó (falakkal együtt mért érték) 600m2 épület építhető.
Szokták beépítési sűrűségnek is nevezni, azonban egyre ritkábban alkalmazzák.


-iranytu-elado-telek-vasarlasahoz



Mi az építési telek és mi nem az?

Minden telek -a hétköznapi szóhasználatban- lehet építési telek, nekünk azonban az a fontos, hogy építés jogilag ez a kérdés mit jelent. Erre pedig az OTÉK ad pontos meghatározást, hogy hivatalosan mikor minősül építési teleknek az adott terület.
Szóval egy telek nem automatikusan építési telek. Hogy miért? Nézzük meg a kritériumokat:
  • a) A telek beépítésre szánt területen helyezkedik el.
  • b) Megfelel az építési szabályoknak.
  • c) Közvetlenül megközelíthető gépjárművel, anélkül, hogy zöldfelületet vagy termőföldet sértenénk.
  • d) A közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m.
Alapvetően ez a jogi megfogalmazása az építési teleknek. Az első pontot azonnal megtudhatod, ha megvizsgálod a helyi szabályzatot.

Ha van övezeti besorolása, akkor építési telek lesz ebből a szempontból vizsgálva. Ha nem beépítésre szánt területen helyezkedik el, akkor azt meg kell változtatni. Persze ez azért nem egy egyszerű folyamat és ha magán célból építkezel, nem is éri meg, lehetőséged sem igazán van erre.
Gyakran előfordul, hogy egy teleknek nincs megfelelő útkapcsolata, ami komoly fejfájást okozhat. Egy zsákutca végén lévő telek esetében például a jogi útkapcsolat hiánya miatt nem lehet építkezni, még akkor sem, ha fizikailag megközelíthető az út, de az utca külső részén jogilag egy másik telek "elzárja" a közforgalomtól.

Tehát a telek megközelíthetősége nem csak annyiból áll, hogy amikor odavisz az ingatlanos, akkor úton mentek be...





 Korlátozó tényezők, melyek csökkenthetik az építési telek beépíthetőségét 

Közművek korlátozása

A közművek, mint a víz, gáz vagy villany, gyakran áthaladnak a telkeken. Ha a tulajdoni lapon szolgalmi jog van bejegyezve egy közműszolgáltató javára, akkor bizonyos védőtávolságokat be kell tartani. Ez azt is jelentheti, hogy a telek egy része nem beépíthető.
Ha ilyen esetben vagy érintett, akkor a e-közmű hivatalos adatbázisából tudsz információt kérni az adott vezetékről. Így megtudhatod, ki a vezeték tulajdonosa, az, hogy élő, vagy használaton kívüli-e a vezeték és sok egyéb hasznos információt is. (egyébként mérni is tudsz területet és távolságit is, ami igen hasznos tud lenni.)

Utak, vasutak, légifolyosók korlátozásai:

Nem csak a közművek, de az utak, vasutak és légifolyosók is korlátozhatják a telek beépíthetőségét. Ezeknek a létesítményeknek is vannak bizonyos védőtávolságai, amelyeket be kell tartani. Ezek szintén a helyi szabályzatból olvashatóak ki, azonban ide már nem árt egy kis rutin.

Telekhatár rendezés

A telekhatár-rendezés egy speciális telekalakítási eljárás, amely akkor szükséges, ha két vagy több szomszédos telek közötti határt szeretnénk módosítani. Ez nem csak időigényes, de költséges is lehet, és sokszor az építési engedélyezési eljárás is megakadhat miatta.

Elég gyakori probléma. Ha neked pl az út javára kell leadnod egy telekrészt, akkor a megvásárolt telekből négyzetmétert vesztesz, amiért vagy fizet az önkormányzat vagy nem (ez egy külön cikket érő téma egyébként :)). Ez természetesen csorbítja a beépítési lehetőségeket is.

A telek tájolása és terep

A telek tájolása alapvetően befolyásolja az épület kialakítását és komfortját. A déli tájolású nappali például sok napfényt kap, de nyáron könnyen túlmelegedhet. Egy jó tervező azonban mindig megtalálja a megoldást a kihívásokra.
A terep, különösen a lejtés, jelentősen befolyásolhatja az építés költségeit. Egy meredek lejtésű telek esetében az építési költségek exponenciálisan nőhetnek. Ugyanakkor egy ilyen telek gyakran csodálatos panorámát kínál, ami kompenzálhatja a magasabb költségeket.

És a két téma össze is függ, hiszen ha domboldalba építesz, akkor nem mindegy melyik helyiséget hova teszed. Egy északi lejtő pedig sötétebb épületet eredményez.
Sőt hogy tovább menjünk ezek az épület energetikáját is befolyásolják, hiszen a ma már a nap hőenergiáját is beszámítjuk a téli fűtéshez, nyáron pedig óvnunk kell az épületet a túlmelegedéstől, ha jó energetikájú épületet szeretnénk építeni.

Szabálytalan szomszéd épület:

Gyakori probléma lehet, hogy a szomszéd szabálytalanul építkezik. Ha ezt kiszúrják a hatóságnál, akkor kötelezik a bontásra a szomszédot. Ha a szabálytalanságtól már eltelt legalább 10 év, akkor azonban szerzett jogon ott maradhat az épület ahol van.

Ez azért fontos, mert ha pl. nincsen meg a szabálytalan épülettől a kellő távolság, akkor az csorbíthatja a beépíthető területét a teleknek. Így a szabálytalan szomszéd épület negatívan tudja befolyásolni a területet.

Egyébként a szomszéd épület nem csak azért lehet szabálytalan, mert a szomszéd direkt áthágta az előírásokat. Lehet egyszerűen azért is, mert az idők folyamán megváltoztak az előírások.


 Az építési telek beépíthetőségének általános tudnivalói 

telek-beepithetoseg-vizsgalat


A telek beépíthetőségét sokan egyszerűen a maximális beépítési százalék alapján határozzák meg. Azonban az eddig áttárgyaltak alapján te is láthatod, a valóság sokkal bonyolultabb ennél.

Fenti paraméterek ráadásul egyidőben kell figyelembe venni. Tehát, ha már ismered a legfontosabb fogalmakat, akkor érted, miért nem olyan egyszerű eldönteni, hogy egy telek jó vétel-e vagy sem. Ritkán de a telek beépíthetőségi paraméterein változtatni is lehet

A beépíthetőség változtatásának lehetőségei:

Azt gondolhatnád, hogy a telek beépíthetőségét nem lehet változtatni, de ez nem teljesen igaz.
  1. Telekhatárrendezés: Ha több telket összevonunk és újraosztjuk őket, akkor kedvezőbb beépíthetőséget érhetünk el. Ez különösen akkor hasznos, ha a telek határvonalai nem illeszkednek az elvárt épületek vonalaihoz. De figyelem! Magán építkezések esetén ez ritkán jöhet szóba.
  1. Helyi szabályzat módosítása: Ez a módszer nagyobb beruházásoknál jöhet szóba. Ha magánemberként akarsz építkezni, akkor a lehetőségeid ezen a téren szinte nullák. Nagyobb beruházások esetén azonban lehetőség van a helyi szabályzat módosítására, hogy a beruházás megvalósulhasson.


 A területek fajtái, típusai 

Az építészet és az építőipar világában rengeteg féle terület létezik, amelyek különböző célokat szolgálnak. Most, hogy már tisztában vagy az alapfogalmakkal, nézzük meg, milyen területeket fordulnak elő és azt is, ezeket mire tudsz használni

Beépítésre szánt és nem szánt területek

Az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) határozza meg, hogy milyen terület fajták vannak és azt is, hogy ezeket pontosan mire lehet használni. Pl üdülő övezetben nem építhetsz lakóépületet.


Jelenleg 28 különböző területtípus létezik a beépíthetőség szempontjából vizsgálva, amelyeket az építési jog az alábbiak szerint csoportosít:

  1. Beépítésre szánt területek: Ezek olyan területek, ahol az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10%. Ide tartoznak:
    • Nagyvárosias lakóterület
    • Kisvárosias lakóterület
    • Kertvárosias lakóterület
    • Falusias lakóterület
    • Településközponti vegyes terület
    • Intézményi vegyes terület
    • Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület
    • Ipari gazdasági terület
    • Egyéb ipari gazdasági terület
    • Általános gazdasági terület
    • Üdülőházas üdülőterület
    • Hétvégi házas üdülőterület
    • Különleges beépítésre szánt terület
  2. Beépítésre nem szánt területek: Ezek olyan területek, ahol a telkek megengedett beépítettsége legfeljebb 10%. Ide tartoznak:
    • Közúti közlekedési terület
    • Egyéb közlekedési terület
    • Közműelhelyezési terület
    • Hírközlési terület
    • Közpark zöldterület
    • Közkert zöldterület
    • Védelmi célú erdőterület
    • Rekreációs célú erdőterület
    • Egyéb erdőterület
    • Kertes mezőgazdasági terület
    • Általános mezőgazdasági terület
    • Tájgazdálkodási mezőgazdasági terület
    • Vízgazdálkodási terület
    • Természetközeli terület
    • Különleges beépítésre nem szánt terület


 A legfontosabb területek, melyekkel a leggyakrabban találkozhatunk és azok beépítési lehetőségei 

Most azokra a területekre fókuszálok, amelyek gyakran előfordulnak, és amelyek jelentős hatással lehetnek az építkezési lehetőségekre.  Most nézzük meg ezeket a gyakran előforduló telek és övezeti besorolás típusokat:

  1. Üdülőövezeti telkek:

    • Mi ez? Ezek a területek kifejezetten pihenésre, kikapcsolódásra szolgálnak. Gyakran természetközeli helyeken találhatók, mint például tópartokon, erdőkben vagy hegyekben.
    • Előnyök: Az üdülőterületek gyakran olcsóbbak, mint a városi telkek, és csodálatos környezetben helyezkednek el.
    • Buktatók: Az ilyen területeken gyakran korlátozott a beépíthetőség, és nem mindig van megfelelő infrastruktúra (pl. közművek), lakóépület nem építhető rá és nehezen lehet hitelezni, így pénzügyileg pl. ÁFA kedvezményt sem tudsz igénybe venni.

  2. Tanyák:

    • Mi ez? A tanyák tipikusan vidéki, mezőgazdasági területeken találhatók, és hagyományosan állattartásra és növénytermesztésre használták őket.
    • Előnyök: Nagy területet kínálnak, gyakran alacsony áron. Tökéletesek lehetnek önellátó életmódhoz vagy vidéki élethez.
    • Buktatók: A tanyák gyakran távol vannak a városoktól, és korlátozott hozzáféréssel rendelkeznek bizonyos szolgáltatásokhoz. Emellett az állattartáshoz és mezőgazdasághoz kapcsolódó tevékenységeknek megfelelő engedélyekre lehet szükség.

  3. Zártkertek:

    • Mi ez? A zártkertek kisebb mezőgazdasági területek, amelyeket gyakran gyümölcs- és zöldségtermesztésre használtak. Mára egy kivezetett jogi fogalom, azonban nem tűntek el teljesen
    • Előnyök: Olcsó telekvásárlási lehetőséget kínálnak, és lehetőséget adnak a saját élelmiszer termesztésére.
    • Buktatók: A zártkertek beépítése gyakran korlátozott, és nem minden esetben engedélyezett az állandó lakhatás. Emellett a közművek hiánya is problémát jelenthet. Gyakori probléma még, hogy ha van rajta épület, akkor azt sok esetben szabálytalanul építették, így nem hitelezhetők, és nem lehet lakóépületté nyilvánítani őket. Ezért is olcsók.

  4. Nyeles telkek:

    • Mi ez? Ezek nem építési övezetek, hanem olyan telkek, aminek nincsen utcafrontja, pusztán egy bekötő úttal csatlakozik az úthálózathoz
    • Előnyök: Csendes nyugodt környezet
    • Buktatók: A nyelet nem lehet beleszámítani a beépítési százalékokba. Egyeseknek gondot okozhat ennek az útnak a takarítása vagy akár ki be tolatgatás, ha nem rutinos autóvezető. A új nyeles telek kialakítását nem engedik már az önkormányzatok. Van lehetőség a korábbi nyeles telkek "modern változatára" de más módon! Továbbá készülj fel rá, hogy szomszédből többet kapsz, mint hagyományos telek esetén
Lássuk részletesebben mit kell tudni ezekről a területekről.


Üdülőövezeti telek beépíthetősége 

Ha már az építőiparban vagyunk, és telek után nézünk, akkor az egyik legfontosabb dolog, amit figyelembe kell vennünk, az a telek beépíthetősége. Különösen igaz ez az üdülő és hétvégi házas területekre.

Üdülőházas telkek beépíthetősége és általános tudnivalói:

  1. Alapvető jellemzők:
    • Az üdülőházas területen jellemzően több, mint két üdülőegységet magába foglaló épületek helyezhetők el. Ezek az épületek elsősorban változó üdülői kör több napos tartózkodására szolgálnak.
    • Az épületeknek megfelelően kell illeszkedniük az üdülési célhoz, mind elhelyezésben, méretben, kialakításban, felszereltségben és infrastrukturális ellátottságban.

  2. Mit lehet általában elhelyezni?:
    • Irodák, amelyek az üdülőterületet kiszolgálják.
    • Kereskedelmi, szolgáltató, szállásjellegű épületek.
    • Kulturális, közösségi szórakoztató létesítmények.
    • Hitéleti épületek.
    • Sport létesítmények.

  3. Korlátozások:
    • Önálló lakóépület nem helyezhető el.
    • Egy telken az üdülőépületen belül csak egy szolgálati lakás alakítható ki, a helyi építési szabályzatnak megfelelően.

Hétvégi házas telkek beépíthetősége és általános tudnivalói:

  1. Alapvető jellemzők:
    • A hétvégi házas területen legfeljebb két üdülő rendeltetési egységet magába foglaló épületek helyezhetők el.
    • Az épületeknek megfelelően kell illeszkedniük az üdülési célhoz, mind elhelyezésben, méretben, kialakításban, felszereltségben és infrastrukturális ellátottságban.

  2. Mit lehet még elhelyezni?:
    • A helyi építési szabályzatban előírható, hogy az üdülőegységeket csak csoportos formában lehet elhelyezni.
    • Sportrendeltetésű építmények.

  3. Korlátozások:
    • Közösségi szórakoztató épület nem helyezhető el.
    • Lakóház szintén nem helyezhető el.


Üdülőövezeti telkek beépíthetőségének vizsgálata:

    • Üdülőházas terület:
      • Maximális beépítési százalék: 30%
      • Beépítési magasság: 6,0 m
      • Zöldfelület: 40%

    • Hétvégi házas terület:
      • Maximális beépítési százalék: 20%
      • Beépítési magasság: 6,0 m
      • Zöldfelület: 60%



FONTOS! Ezek az értékek országosan meghatározott maximális értékek. A helyi előírások ezeknél az értékeknél szigorúbbat is meghatározhatnak. Ezt ráadásul teszik is. Nagyon ritkán találni olyan területet, ahol az országos előírás a mérvadó!

Most nézzük részletesen az egyes területek beépíthetőségi lehetőségeit:


 A Zártkerti telek beépíthetősége 

Ha már belemerültél az eladó telkek keresésébe, és telek után nézel, akkor az egyik legérdekesebb kategória, amivel találkozhatsz, az a zártkerti telek.


Mi az a zártkerti ingatlan?

  • A zártkert egy kicsit olyan, mint a Schrödinger macskája: létezik is, meg nem is. Sokaknak fogalma sincs róla, hogy mit takar ez a fogalom, pedig az ingatlanpiac egyik rejtett kincse lehet.
  • Régen három kategória létezett a telekkönyvi nyilvántartásokban: belterület, külterület és zártkert. A zártkertekbe tartoztak a nyaralók, gyümölcsösök, pincék stb. Ezek az 50-es években még kisüzemileg művelt területek voltak, de a 70-es évektől kezdve egyre inkább hétvégi telekként kezdték használni.
  • 1994-ben a zártkert kategóriát megszüntették, és a külterületekhez sorolták. Ez azért fontos, mert a külterületi ingatlanok beépíthetősége általában csak 3%. Ráadásul a zártkertekben épült házak gyakran gazdasági épületként vannak minősítve, bár sokszor nyilvánvalóan nyaraló- vagy lakóházak.

A zártkert beépíthetősége:

  • Általában a telek beépíthetőség maximum 3%. Ha ennél kisebb a telek, akkor a felépítmény nem haladhatja meg a 30 négyzetmétert. De figyelj! Sok zártkerti területen jóval nagyobb házakat építettek, mint amit a szabályok megengednek. Ezen felül ez településenként változhat. A beépíthetőséget a Helyi szabályzatok szigoríthatják!
  • A zártkertek lehetnek belterületen és külterületen egyaránt. Érdekes példa Budapest XXII. kerület. Jogilag Budapest határán belül van, azonban zártkerti telkek hivatalosan külterületek. Ezek belterületté vonása külön jogi procedúra, amihez az önkormányzatnak számos eljárást le kell folytatnia. Rengeteg bonyodalmat okoz ez a terület az ott építkezőknek. Gyakori ilyen területeken az engedély nélküli építkezés.
  • A kiköltözők gyakran tartósan letelepedtek ezeken a területeken, és sok esetben sikerült elérniük, hogy a területet lakóterületnek minősítsék. Főleg a nagyvárosok környékén, ahol az ingatlanárak magasak, sokan választják ezt az opciót.
  • De nem minden zártkert egyforma! Van, ami tökéletesen élhető, míg másik alkalmatlan az emberhez méltó lakhatásra.

Mit kell még tudni a zártkertekről?

  • Nézd meg a tulajdoni lapot! Lakóház, gazdasági épület, egyéb épület vagy nyaraló szerepel rajta? Ez fontos, mert befolyásolhatja, hogy milyen finanszírozási lehetőségeid vannak.
  • Ha a tulajdoni lapon lakóház szerepel, akkor hitelképes lehet az ingatlan. De ha gazdasági épület vagy nyaraló, akkor nagy eséllyel nem kapsz rá hitelt.
  • A külterületi ingatlanok beépíthetősége általában 3%. Érdemes ellenőrizni, hogy a telken lévő épület nem nagyobb-e, mint amit oda építeni lehetne.
  • Végül, de nem utolsósorban, ha egy zártkerti ingatlan körül minden közműszolgáltatás rendelkezésre áll, de még nem sorolták át belterületté, akkor is érdemes megfontolni a vásárlást.


 A tanyák beépítési lehetőségei: 

Sokan keresnek meg azzal, hogy át tudja-e minősíteni a telkét tanyává, hiszen jelentős könnyítéseket tettek a közlemúltban. Itt egy rövid összefoglaló a jogi szövegből, melyet az e-építés oldalán is megtalálhatsz. Csak ott bonyolultabban írják le.
  • OTÉK szabályozása: Az OTÉK 2023. március 30-ától hatályos módosítása szerint az új tanyaszabályozás célja az, hogy a tanyán élő gazdálkodók könnyebben tudják fejleszteni gazdaságukat és korszerűsíteni épületeiket. Korábban a tanyákra vonatkozó szabályok településenként eltértek, ami sok gazdálkodót hátrányosan érintett. Az új szabályozás célja nem a zártkertek tanyákká minősítése, hanem az egységes szabályozás bevezetése.
  • Tanya fogalma: Az OTÉK szerint a tanya egy külterületi, mezőgazdasági területen fekvő, 1500 m2 és 10 000 m2 közötti földrészlet. Ehhez tartozik lakó- és gazdasági épület is. A tanyatelek beépíthetősége maximum 30%, az épületek magassága pedig 4,5 méter lehet.
  • Ingatlan-nyilvántartás: A tanya ingatlan-nyilvántartási szempontból jogi jellegnek minősül, és fel kell jegyezni a tulajdoni lapra. De ehhez a helyi építési szabályzatnak is tartalmaznia kell, hogy az adott területen tanya van vagy lehet.
  • Új tanya létesítése: Ha egy területet tanyaként kijelöl a települési önkormányzat, akkor a gazdasági és lakóépületeket két éven belül kell megvalósítani.
  • Kertes mezőgazdasági területek: A zártkertek nem válhatnak automatikusan tanyává. A területet tanyaként kell feltűntetni a helyi építési szabályzatban és az ingatlan-nyilvántartásban.
  • OTÉK és helyi szabályzat ellentéte: Ha az OTÉK és a helyi szabályzat között ellentét van, akkor az OTÉK szabályait kell alkalmazni. De ez nem ad felmentést az egyéb ágazati jogszabályok teljesítési kötelezettsége alól.


Hol lehet tanya Magyarországon?

Ezen kívül van még az itt látható térképen azt is kijelölik, hogy országos szinten mit javasolnak tanyává alakítani. Sokan arra akarják használni ezt a látszólag kiskaput, hogy külterületi területeken rendes családi házakat építsenek sokkal olcsóbban. Most ide írok pár indokot, hogy miért nem fog menni:
  • Mert az önkormányzat dönti el, hogy enged-e, így valós jogi kiskapu nincsen, hacsak nem rohadt jó barátod a megfelelő hatalomban lévő ember...
  • Mert egy dolog, hogy olcsó a telek. Nem véletlenül. Általában nincsen itt semmilyen közmű. Mire kiépíted és engedélyezed az összes kiszolgáló közművet (fúrt kút, helyi szennyvíztisztító, sziget üzemű napelem), addigra majdnem ugyanott vagy, mint egy belterületi telken. Csak sokkal messzebb mindentől.
tanya-beepithetoseg
forrás: https://mkogy.jogtar.hu/


 A Nyeles telek beépíthetősége 

Most egy olyan témába vágunk bele, ami sokaknak fejtörést okoz: a nyeles telek.


Mi az a nyeles telek?

  • A nyeles telek olyan telektípus, ami csak egy keskeny, nyélszerű résszel kapcsolódik az úthoz. De ne gondold, hogy ez csak egy felesleges sáv! Ez a nyél alkalmas arra, hogy ki- és bejárj rajta, és még a közműveket is itt helyezik el. De van egy kis csavar: a nyél nem lehet három méternél keskenyebb, és építési telek esetén ötven méternél hosszabb. És még egy fontos dolog: a teleknek a nyél nélkül kell elérnie azt a méretet, amit a helyi építési szabályzat vagy szabályozási terv előír.

Előnyök és hátrányok:

  • Előnyök:
    • Csendes, zárt, intimebb környezetet biztosít.
    • Nem látnak be az utcáról, így több a magánélet.
    • Nincs közvetlen utcai homlokzat, ami plusz nyugalommal jár.

  • Hátrányok:
    • Télen a hosszú nyélen kell ellapátolni a havat. És bár az utóbbi években keveset esett a hó, ha mégis, az elég nagy munka lehet.
    • A nyél szélessége korlátozhatja a nagyobb járművek bejutását. Ha felújítást tervezel, vagy nagyobb munkálatokat, ez gondot okozhat.
    • A tolatás kihívásokkal járhat, főleg azoknak, akik nem szoktak hozzá.
    • ugyan az utca távolsága nyugalommal jár, de több szomszédod lesz, hiszen körbeépítenek.


 A telek valós beépíthetőségének számítása és valós telek m2-ár meghatározása: 

Oké. Elérkeztünk a legfontosabb részhez. Hogyan számítjuk ki a telek valós beépíthetőségét és hogyan kapcsolódik ez az eladó telek árához? Eddig amiket felvázoltunk csak a bemelegítés volt. Most használjuk fel tudásunkat a gyakorlatban.


Hogyan határozd meg a telek beépíthetőségét és hogyan használd fel a telek m2 árának figyelembevételekor:

elado-telek-ingatlan.com
  1. Az átlagos négyzetméter ár: Ha az ingatlan.com-ra felmész, láthatod, hogy a telkek ára mellett ott van a négyzetméter ár is. Ez az eladási ár és a terület hányadosa. De ez csak egy átlagos érték, ami sokszor félrevezető lehet.

  2. Beépítési százalék figyelembevétele: A valóságban közelebb kerülünk az igazi négyzetméter árhoz, ha figyelembe vesszük a beépítési százalékot. Ezzel kiszámolható, hogy 1m^2 beépíthető terület mennyibe kerül.

  3. A telek valós alakjának és adottságainak figyelembevétele: Itt kezdődik az igazi munka! Ha felrajzolod a telket (az e-közmű szolgáltatás segíthet ebben), és ezen jelölöd az előkertet, oldalkertet, hátsókertet, akkor láthatod a telek közepén lévő valós beépíthető területet. De figyelem! Ha a teleknek fura alakja van, vagy valamilyen akadály (pl. közmű, védett fa) van rajta, akkor ez a terület még csökkenhet.

  4. A valós beépíthető terület kiszámítása: Most pedig rajzold fel a telken átmenő közműveket, és az azoktól mért védőtávolságokat. A szomszéd épületeket és azoktól mért tűztávolságot, védett fákat és védőtávolságukat és minden egyébb védőtávolsággal rendelkező dolgot. Ezek mind "kiharaphatnak" a valóban beépíthető területből. Miután minden akadályt és korlátozó tényezőt figyelembe vettél (pl. tűztávolság a szomszéd épülettől), akkor kiszámolhatod a valós beépíthető területet. És itt jön a lényeg: ez az a terület, ami alapján valójában összehasonlítható az eladó telek ára!


Még egy tényező ami befolyásolja az telek árát.

Egyik partnerünk egyszer azt mondta nekem Az ingatlan árát három dolog befolyásolja:
  1. Lokáció!
  2. Lokáció!
  3. Lokáció!
Ha ennyire sarkosan ez nem is igaz, azért van benne valami. Tény, hogy az ingatalan árát a környék befolyásolja és ezt mindenki tudja is. Van azonban még egy olyan dolog, amit már részben említettem, de talán nem kapott elég reflektorfényt.


Ahogyan a Zillow sztorikban említik, az ingatlanod értékét kicsit más határozza meg:

  1. JÖVŐ BELI LOKÁCIÓ!
  2. JÖVŐ BELI LOKÁCIÓ!
  3. JÖVŐ BELI LOKÁCIÓ!


A terület várható jövőbeni fejlesztései:

Elsőre ez kicsit nehezen megfogható, azonban érdemes ennek a mélyére ásni. Várható fejlesztések elsősrorban frekventáltabb területeken szoktak szóba jönni. 


telek-beepithetoseg-es-jovobeli-orszagos-területfejlesztesek
forrás:https://mkogy.jogtar.hu

Mire gondolunk ezalatt?
  • Várható útépítések a következő 5-10 évben. Gondolj csak az M1 körgyűrű kiépítésére az észak-budai részen,
  • Lakópark építési és fejlesztési projektek: Ebből most rengeteget lehet látni a XI és XIII. kerületben Budapesten,
  • Várhatóak-e új vasútvonalak? Pl.: Metróvonal a XXII kerület alatt
  • Bevásárló központok,
  • Szállodák: ékes példa a Balaton körüli most épülő apartman beruházások tömkelege,
  • ...
Országos szintű elemzést és stratégiát ebben a rendeletben találsz bővebben. Ez inkább a befektetőknek lehet hasznos információs és túl sok részletet nem fogsz belőle megtudni, de az átfogó kép megértésében segít a várható országos fejlesztési tervezetekkel kapcsolatban:


 Néhány gondolat az ingatlan értékbecslésről: 

Alapvetően nem az értékbecslésről szól a cikk, azonban sokan tőlük várják a szent grált. Az értékbecslőknek nyilván megvan a saját módszerük egy ingatlan értékének meghatározására. Azonban egy ilyen munka alkalmával az általam a cikkben megemlített paraméterek vizsgálatára az értékbecslés nem terjed ki.


Mi a baj ingatlan értékbecslőkkel?

Alapvetően nincsen semmi, azonban tudnod kell, hogy az értékbecslés elsősorban jogi és ingatlanpiaci alapokra helyezi egy telek árának megállapítását.

Azonban a cikket végigolvasva feltételezem már látod, hogy az miért nem adja meg a teljes a képet arról, amit vásárolsz.

Ezért is írtam azt, hogy azért nem teljesen igaz a partnerünk állítása, hogy egyedül a helyszín határozza meg az ingatlan árát.

-mernoki-konz-telek-beepithetoseg-vizsgalathoz

 Bonyolult? Lehet. De ne aggódj! 

Az első telek aminek a számítását végigcsinálod biztosan macerás lesz. Ha elakadsz számos módon tudunk segíteni neked. Van segítségünk a kalkulációra, de akár konzultálni is tudsz jönni hozzánk. Ha úgy érzed ehhez neked nincsen türelmed akkor ezeket a feladatokat kompletten elvégezzük helyetted.
Jó telek keresést és számolgatást! Ha elakadsz hívj minket bátran!
Betekintés
következő

1 hozzászólás

08 Jan 2024 MAKKAINÉ HOKSZA ÉVA
Arra lettem volna kíváncsi, hogy egy telken hány lakóegység alakítható ki. Erre van a HÉSZ-ben külön szabályozás településenként – ha van – de per pillanat nem találtam meg. Még keresem.

Hozzászólás írása

Köszönjük a feliratkozást

Ez az e-mail cím már szerepel az adatbázisban

Opció választása

Szerkesztés
Back In Stock Notification
Szolgáltatási feltételek
What is Lorem Ipsum? Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has been the industry's standard dummy text ever since the 1500s, when an unknown printer took a galley of type and scrambled it to make a type specimen book. It has survived not only five centuries, but also the leap into electronic typesetting, remaining essentially unchanged. It was popularised in the 1960s with the release of Letraset sheets containing Lorem Ipsum passages, and more recently with desktop publishing software like Aldus PageMaker including versions of Lorem Ipsum. Why do we use it? It is a long established fact that a reader will be distracted by the readable content of a page when looking at its layout. The point of using Lorem Ipsum is that it has a more-or-less normal distribution of letters, as opposed to using 'Content here, content here', making it look like readable English. Many desktop publishing packages and web page editors now use Lorem Ipsum as their default model text, and a search for 'lorem ipsum' will uncover many web sites still in their infancy. Various versions have evolved over the years, sometimes by accident, sometimes on purpose (injected humour and the like).
this is just a warning