Így vegyél 104 milliót érő ingatlant 58 millióért 2023-ban
17 Aug 2023
0 hozzászólás
Bizonyára ha ezt a cikket olvasod, akkor érdekelt vagy a témában és elgondolkodtál a családalapításon, vagy bővülne a család, esetleg úton is van a lurkó. Ha így van, akkor a következő sorok Neked szólnak.
Nem árulok zsákbamacskát, az írás egy hirdetést is tartalmaz, azonban rejt tanulságokat és érdekes témákat boncolgat a városi CSOK kapcsán, ezért érdemes lesz végigolvasnod. A cikkben külön fogom jelezni melyik a hirdetés része, így ha nem vagy rá kíváncsi átugorhatod.
Update: az ingatlan elkelt!
Jelenlegi helyzet, összefüggések és lehetőségek
Ebben a részben térünk ki a jelenlegi helyzetre, összefüggésekre, a piac várható mozdulására.
Mennyi támogatást érhetsz még el idén újépítésű ingatlanok esetében?
Mivel a támogatások a városok esetében már csak idén érhetőek el, így összeszedtem neked a legfontosabbakat, hogy átlásd mennyi az annyi. Egy 80 millió Forintos újépítésű ingatlant veszünk alapul.
-
CSOK összege - akár 10 millió Ft (ugyan jövőre ez 15 millió Ft lesz, de nem a városokban)
-
támogatott hitel - akár 15 millió Ft (akár 3%-os fix kamat)
-
illetékmentesség - 80 milliós lakás esetén 3,2 millió Ft (vételár 4%-a)
-
5% ÁFA visszaigénylés - 80 milliós lakás esetén 3,81 millió Ft
-
(ezen felül érdemes még felvenni a babaváró támogatást - 10 millió Ft szabad felhasználású. Ugyan jövőre ez 11 millió lesz, de szigorított feltételekkel pl: feleség nem lehet idősebb 30 évnél.) - ez már lehet az önerő része is, de ezzel a későbbiekben nem számolok, mivel ez egy szabadfelhasználású államilag támogatott hitel.
Milyen egyéb kockázatokkal kell számolnod?
Jelen helyzetben több tényezőt is figyelembe kell venned mielőtt döntést hozol. Érdemes időben lépni mielőtt beárazzák a piacot és válogathatsz a"maradékból"
-
elfogynak a jó ingatlanok
-
rövid távú áremelkedést fognak beárazni a beruházók
-
fogy az idő (ingatlanbecslés, hitelügyintézés stb.)
-
Önkormányzatok építési tilalmat rendelnek el szerte az országban, az új építési törvény miatt, mivel az új törvény kiveszi a kezükből az irányítást és kötelezi őket az egységesítésre. Ezzel időt nyernek, mert az utolsó módosítástól számított 4-5 éven belül kell majd csak felülvizsgálni a HÉSZ-eket.
-
Csatorna kötési moratóriumok - pl. ha építkeznél, majd a végén jól nem köthetsz rá a csatornára, így nem lesz használatbevételed, és elbukod a CSOK-ot
-
korábban már láttuk, hogyan épül be egy kivezetett támogatás újra az ingatlan árakba. Az 5% ÁFA kivezetésével a beruházók megemelték az áraikat a 27% és az 5% közötti különbséggel. Mikor visszavezették a kedvezményes ÁFA-t, elfelejtették az árakat visszacsökkenteni. Senki ne gondolja, hogy ez most is másképpen lesz, ha esetleg újra elérhető lesz a városokban a CSOK, melyre van esély, lássuk be.
Most mi a piaci helyzet, tendencia, miért olcsó most az ingatlan?
Pár hatás és ellentétes hatás, melyből láthatod a mostani kialakult helyzetet és a benne rejlő lehetőséget. Feltárom miért "olcsó" most az ingatlan. És mint azt megtanultuk vásárolj akkor amikor olcsó és adj el amikor drága. Ha arra vársz, hogy az árak lejjebb fognak menni, lehet hogy elszalasztod az utolsó hajót.
-
nincs eladási kényszer mint 2008-ban, a befektetők is tudják, hogy ingatlanban tartani a vagyonukat jobb, mint a gyorsan elértéktelenedő devizában
-
nominálisan nem csökkennek az árak (az eladók tartják az árakat, de az infláció miatt az mégis kevesebbet ér mint egy-két éve)
-
ellenben reál értéken csökkennek az ingatlanárak, hiszen az infláció még nem épült be az árakba a hitelezés visszaszorulása miatt
-
két ellentétes erő hat a piacon: HITELEZÉS visszaesése (lefelé ható erő) vs. INFLÁCIÓ (felfelé ható erő) - ezért áll a piac
-
vélhetően a nyugati tendencia lesz kialakulóban hazánkban is. A tehetősebb épít, a kevésbé tehetős bérel, leszámítva azt, hogy nálunk a bérek nem érik el azt a színvonalat, így esély sem lesz olyan ingatlant bérelni majd amilyet most még megvehetsz
Mikorra várható az ingatlanárak újbóli "kilövése"?
A gazdaság ciklikus és ez így van jól. Az ebben rejlő hullámzások teszik lehetővé, hogy olcsón vásároljunk. Ha úgy gondolod, most egy lejtő aljához közel vagyunk, akkor ez lehet a Te időd, hogy még cselekedj. Én úgy gondolom, hogy az árak rövid távon emelkedni fognak a városokban, de legalábbis nem fognak csökkenni.
Utána várhatunk még egy kis esést, stagnálást, azonban hosszú távon egészen biztosan emelkedő lesz a tendencia. Ha te CSOK-ban gondolkodsz, akkor pedig hosszú távon gondolkodsz, hiszen minimum 10 évig kell életvitelszerűen az ingatlanban laknod.
Utána várhatunk még egy kis esést, stagnálást, azonban hosszú távon egészen biztosan emelkedő lesz a tendencia. Ha te CSOK-ban gondolkodsz, akkor pedig hosszú távon gondolkodsz, hiszen minimum 10 évig kell életvitelszerűen az ingatlanban laknod.
-
az alapkamatok visszaszorításától nagyban függ, persze vannak még piacot befolyásoló egyéb tényezők is. Ettől függetlenük beláthatjuk, hogy ha újra alacsonyak lesznek a kamatok, a piac életre kel és ember legyen a talpán aki pont jókor időzít és még elcsípi a kedvező kamatozású hitelt, de még azt nem árazta be a piac az ingatlanokba
-
becslések szerint 2024 II. féléve már emelkedő tendenciát fog mutatni, így érdemes előtte vásárolni. Ne feledd a városi CSOK csak 2023-ban érhető el!
Miért nem lesz olcsóbb később az ingatlan, miért nem lesz olcsóbb építkezni?
Bár rövid távon visszaesést tapasztalhatunk, a sok évtizedes tendencia azt mutatja, hogy alapvetően az ingatlanárak nőnek, az építőanyag árak nőnek. Ha a beruházók nem tudják értékesíteni portékájukat, vagy kivárnak, vagy egyszerűen nem indítanak új projekteket. Ez azt fogja eredményezni, hogy a kereslet megnő, de a kínálat nem tudja követni, így árfelhajtó hatással kell számolnunk.
-
jelenleg egy új építésű családi ház esetében minimum 6-800e Ft+ÁFA/m2 áron lehet építkezni. Ebben nincsen benne a telekár, kertrendezés stb.! A telekárak pedig sokkal nagyobb mértékben emelkedtek az elmúlt időszakban, mint az ingatlanárak. Ebből gyorsan ki is számíthatod, hogy most "olcsók" az ingatlanok.
-
ne gondold, hogy ez olcsóbb lesz, esetleg a munkadíjak egy rövid időre, de hosszú távon semmiképpen
-
az infláció minden termék árában meg fog jelenni, függetlenül a kereslettől. Ha nem lesz kereslet, majd csinálnak neki azzal, hogy nem lesz kapható az építőanyag.
-
az ingatlan hazánkban az első számú vagyontárgy és megtakarítási forma. A telkek sem lesznek olcsóbbak, sőt. Sokan ebben tartják a megtakarításukat, ezzel védekeznek az infláció ellen. Ez sem segít az árak csökkenésének.
Megjegyzem, hogy ez a saját szubjektív véleményem, a mostani helyzetből én erre következtetek. Nem vagyok jövendőmondó, és nincs varázsgömböm sem. Ettől eltérően másoknak teljesen más lehet a véleménye és a nem várt események is merőben befolyásolhatják a jövőt.
Hogyan jön ki a matek?
Vegyünk egy újépítésű ingatlant, melyet 2022-ben 80 millió forintért hirdettek eladásra. Vegyük a mostani inflációs helyzetet alapul, mondjuk egy átlagos 30%-kal számolva az egyszerűség kedvéért. (Igen tudom, hogy a KSH szerint ez nem ennyi, na de kérlek... Te sem 3-500 Ft-ért veszed a kenyeret már.)
Ha az értékesítő csak tartja az árat és nem emel rá, akkor nominálisan az ingatlan ára nem változott, de reál értéken az 30%-kal olcsóbb mint egy éve! Így lehet, hogy az ingatlan árak stagnálása, esetleg minimális csökkenése ellenére is olcsóbbak lettek. Sokkal olcsóbbak!. Persze ez nem érvényes minden tipusú ingatlanra egyaránt.
Ez idővel be fog épülni az árakba, ebben biztosak lehetünk, az más kérdés, hogy mikor. Tehát a 80 milliós ingatlan inflációval növelt értéke 104 milli Forint. Ezt biztosan beáraznák a befektetők "jobb" időkben.
Azonban Te 80 milliót adsz csak érte és ebből még lejönnek a támogatások, melyeket most még elérhetsz, ez 22 millió Forint is lehet a babaváró támogatás nélkül. Babaváróval együtt ez -32 millió Forintot is jelenthet!
Végeredményben Te ma 58 millió Forintért juthatsz egy 104 milliós ingatlanhoz!
Babaváró hitellel együtt egy 48 millió Forintra is mérsékelhető! (Fentebb leírtam ezzel miért nem számolok alap esetben.)
Persze ez csak egy végletekig leegyszerűsített számítás, melynek a jövőbeli tényezőit nem ismerhetjük, de nagy valószínűséggel számíthatunk rá. Az ingatlan mindig is egy reál eszköz volt hazánkban és mint olyan, időben késleltetve, de leköveti az inflációt, így mondhatjuk rá, hogy infláció álló.
Most következi a cikk hirdetés része. Ha nem vagy érdekelt benne, köszönöm, hogy eddig velem tartottál.
Kinek ajánlom, hogy lépjen mihamarabb?
-
aki amúgy is ebben gondolkodott, de várt a kedvezőbb piaci helyzetre - ez most van
-
aki amúgy is megházasodott volna, vagy házasodna és tervez gyereket - emiatt senkinek nem javaslom, hogy házasodjon és főleg, hogy emiatt vállaljon gyereket.
-
akinek már van gyermeke és jogosult kihasználni még a városi CSOK nyújtotta előnyöket
-
aki nem feltétlen befektetési céllal vásárolna ingatlant, hanem meg kell oldani a lakhatást és nem szeretne lecsúszni erről az utolsó lehetőségről
Tipp:
Ha nem szimpatikusak a mai hitelkonstrukciók, akkor olyan hitelt igényelj, hogy azt ki tudd majd váltani egy kedvezőbb kamatozásúra, ha újra elérhetőek lesznek a kedvezőbb kamatozású lakáshitelek. A tendencia már most megfigyelhető. Míg pár hónapja 10-12%-os, most 8-9%.-os hitelek is elérhetőek már. Ha ez csak rövid időre van fixálva, akkor hamarabb tudsz majd lépni. Vedd figyelembe, hogy most még a CSOK hitel kamattámogatott 3%-os konstrukciójára is jogosult vagy!
Kinek ajánlom ezt a korszerű, új építésű ingatlant?
-
aki 2-3 gyereket szeretne, vagy fontos neki, hogy ha a család jön látogatóba, el tudja helyezni őket
-
aki Budapesten már nem tudja megfizetni a 1-2 milliós négyzetméter árakat
-
aki nem szeretne nagyon vidékre költözni és fontos neki, hogy elérhető közelségben legyen a fővároshoz, de már nem szeretne ott lakni, ott gyereket nevelni
-
aki tud befektetőként is gondolkodni, és fel tudja mérni, hogy 10 év múlva mennyit is érhet majd ingatlana és érti, hogy ma ezt ennyiből képtelenség megépíteni
-
akinek fontos, hogy megújuló energiából fedezze a rezsije egy, vagy akár egész részét.(használatbavételtől számított 10 évig érvényes szaldó elszámolású napelem, mely bővíthető!)
-
aki nem akar várni, azonnal költözne
-
aki nem szeret sokat füvet nyírni 🙂
-
aki előnyben részesíti a home-office-t
-
akinek fontos, hogy legyenek nagy terek, sok szoba és több fürdőszoba, gardrób
-
akinek fontos, hogy a közösségi terek ne olvadjanak össze az intim terekkel
AJÁNLAT:
Címke:
