Építési telek esetében olyan problémák is előfordulhatnak, amelyekre nem is gondolnánk. A mai cikkünkben egy olyan esetről szeretnénk beszámolni, amely egy déli agglomerációban lévő községben fordult elő. Egy település, amelynek régóta hatályban lévő, ám kissé átformázott építési szabályzattal rendelkezik.

Ebben a cikkben megismerhetjük a helyzetet, amely a telek eladásával kapcsolatos építési engedély problémáját veti fel.

A Telek és Az Építési Engedély Kihívásai

Egy helyi borászat kérte fel szakértelmünket egy korábban sikeresen megszerzett építési engedély harmadik próbájára. A feladat egy már tervezett csarnoképület bővítése volt a telek területén. Mint tapasztalt építész tervező és a helyi viszonyok jártas szakértője, azonnal nekiláttam a feladatnak.

Azonban felmerült az igény egy Telek beépíthetőségi vizsgálatra, amely felmérte a telekkel kapcsolatos változásokat és módosításokat. Ez azért volt fontos, hogy elkerüljük a tervezés visszafordíthatatlan fázisában bekövetkező akadályokat, amikor már jelentős költségeket fizettek a gyártó cégnek és az alvállalkozóknak.

Az Eladó Telek Vásárlásának Rejtélyei

Az eset során szembesültünk néhány rejtéllyel. Az adott telek eredetileg KG övezethez tartozik a szabályozási tervlap szerint, azonban a helyi építési szabályzat szerint nem létezik az övezet. Ehelyett KG1 és KG2 övezetek vannak.

Ez az első probléma, amellyel szembesültünk. Azonnal kapcsolatba léptem a HÉSZ (Helyi Építési Szabályzat) készítőjével, remélve, hogy rendelkezik frissebb szabályozási tervlappal, amely feloldja ezt az anomáliát.

A meglepetésemre a HÉSZ készítője nem volt tudatában az adott módosításnak, és még azt is gyanította, hogy valaki a cég nevében módosíthatta a HÉSZ-t. Az álláspontja szerint az adott teleknek egy harmadik övezethez, az MI övezethez kellene tartoznia. Ez a helyzet még bonyolultabbá teszi az egész folyamatot.

Tehát jelen van egy KG övezetet jelző szabályozási tervlap, KG1 és KG2 övezetet jelölő HÉSZ, valamint egy nem hivatalos állásfoglalás, amely szerint az övezet az MI-ba tartozik. A káosz már szinte elkerülhetetlen.

Az Építési Engedély Kihívásai és Megoldások

Az Építési Telek esetében a legfőbb probléma az, hogy meghatározhatatlan, melyik övezethez tartozik a telek, hiszen ez határozza meg az építési előírásokat.

Egyik esetben a telek már túlépített, így a bővítés nem lehetséges. A másik esetben nem építhető olyan magasságú toldalék épület, amelyre a borászati musttároló tartályok férnének, mivel az építménymagasság nem engedi.

A harmadik esetben azonban a tervezés problémamentesen megfelelne a kívánalmaknak.

Itt vezetnék be egy új fogalmat

253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet – OTÉK

Telek legnagyobb beépítettsége: a telek beépített területének a telek teljes - nyúlványos telek esetében a teleknyúlvány területével csökkentett - területéhez viszonyított megengedett mértéke.

Tehát ez mondja meg hány négyzetmétert építhetsz a telekre. Természetesen bruttó alapterületet értünk rajta.

Építési telek megoldásai

A nem szakértő ember számára, aki ilyen helyzetben találja magát, néhány lehetőség áll rendelkezésre

1. A tervező a tervekkel együtt benyújtja az építési engedélyt az anomália ellenére, hivatkozva az eredeti engedélyre. Ez esetben lehet, hogy sikerrel jár, vagy sem, azonban addigra már minden munkát elvégeztek és minden alvállalkozót kifizettek, így a felelősség az építési tervezőé lenne.

2. A megrendelőre hárítja a felelősséget. Ebben az esetben tájékoztatja a megrendelőt a problémáról és rábízza a döntést a tervezés folytatásáról. Ez a megoldás azonban már előzetes tervezési és ügyintézési költségekkel jár, amelyek nem elhanyagolható összegek.

3. Az építésügyi hatósághoz fordulva igényelhetünk egy állásfoglalást az ügyben. Az Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszeren (ÉTDR) keresztül kérhető előzetes állásfoglalás, amely nem kötelez semmire és a benne foglaltakért az építési hatóság sem vállal felelősséget.Ez azonban már valamiféle hivatalos dokumentum, amely felhívja az építésügyi hatóság figyelmét az ügyre, és részben rájuk helyezi a felelősséget.

Az Építési Telek esetében tehát a legnagyobb probléma az, hogy nem egyértelmű, melyik övezethez tartozik a telek, és ennek következtében más-más előírások vonatkoznak rá. Ez a helyzet meglehetősen bonyolulttá teszi a tervezési folyamatot és a döntéshozatalt.

A helyi építési szabályzat és az övezeti besorolások rendkívül fontosak az építési tervek elkészítésekor. Ezért célszerű, hogy mind a tervezők, mind a megrendelők alaposan tájékozódjanak az érvényben lévő szabályozásokról, és szükség esetén konzultáljanak az illetékes hatóságokkal.

Az ilyen esetekben hasznos lehet egy szakmai szolgáltatás igénybevétele, amely segít felmérni az aktuális változásokat és eltéréseket a helyi építési szabályzatban, így elősegítve a zökkenőmentes tervezést és engedélyeztetést.

Az Építési Telek esete rámutat arra, hogy milyen fontos és hasznos lehet egy megbízható és naprakész Mielőtt Telket Veszel Szolgáltatás igénybevétele, amely segít az építési tervezőknek és megrendelőknek navigálni az építési engedélyezési folyamatban. Az ilyen szolgáltatás segít elkerülni az esetleges anomáliákat és problémákat, valamint elősegíti a gördülékeny és sikeres projektmenedzsmentet.

Összefoglalva, az Építési Telek esetében az építési engedélyezési folyamat során felmerülő övezeti besorolási problémák komoly kihívásokat jelenthetnek az építési tervezők és a megrendelők számára.

Ezért fontos, hogy minden érintett fél alaposan tájékozódjon a helyi építési szabályzatról, konzultáljanak az illetékes hatóságokkal és szükség esetén vegyenek igénybe szakmai szolgáltatásokat. Az építész tervezőknek és a megrendelőknek mindig szem előtt kell tartaniuk az aktuális előírásokat és a jogi hátteret, hogy a tervezés és az engedélyeztetés zökkenőmentes és sikeres legyen.